陆敬民／央行政策打到小资族　「用明朝宝剑去斩清朝的官」

▲央行总裁杨金龙宣布，调整选择信用管制措施。（图／记者汤兴汉摄）

文／《住宅周报》社长陆敬民

中央银行13日召开今年第2季理监事会议，会后宣布祭出第6波选择性信用管制措施，在特定地区第2户购屋贷款成数，上限从7成降至6成。赖政府上台主旋律一直是打诈骗，没想到6月突然逆风打炒房，根本是有心人又要藉势，做无聊又无效的事。

新政府上台，理论上要有一段蜜月期休养生息，特别是打炒房这类政策性措施，已经祭出很多组合，赖政府其实没有急迫性的需求，去针对打炒房多所着墨。原则上「蔡规赖随」是最大公约数，前面已有5波选择性信用管制，即使没有新动作，不会受到已购客的反感，也不会招致未购屋民众的抗议。

政府要做的事，应是把买房的资金引导到中古屋市场，主因是现阶段预售屋与5年以上的中古屋社区单价，已经有惊人的8~10万元差距，即便是高价差，还是有不少人只买得起预售。简单说，民众就是看中了预售屋的付款条件。

目前购买预售屋的主力族群落在投资客、第一桶金还没有准备好的小资族，代表预售跟中古屋的付款条件产生鸿沟。

央行有必要健全市场环境、维持房市秩序，导正资金合理流向，建议应把资金导到中古屋市场。而为何预售可以跟中古屋价差拉大？关键就在银行鉴价。

▲第六波选择性信用管制措施惩罚到今年、明年交屋的购屋族，根本措手不及。（图／记者张雅云摄）

预售案是银行跟建商专案配合做价，垫高区域行情，可是新案卖完后，进入二手市场流通，银行又有不同做法。像是同一个预售案，预售阶段银行可以配合鉴价到单坪70万元，交屋后1~2年转手，银行鉴价竟然鉴不到7字头，产生极不合理现象，代表银行的鉴价才是实际的市场行情。

这样架构下，中古屋要3成自备、7成贷款，对照到有些预售案首付只要6%，又有建商优惠付款，央行应该把资金买气，往中古市场导流，让想买中古屋的民众可以用2成自备、8成贷款才合理，我可以直接保证，第六波选择性信用管制是用明朝宝剑去斩清朝的官，完全无效。

只是一再的打自用型消费者，特别是小资族跟中产家庭的脸。买不起的无解、买得起会怨恨，卡在中间，今年第2户要交屋的购屋族，则是急得如热锅上的蚂蚁，赶紧要筹钱。

且13日公布，14日立即实施，《平均地权条例》尚且不溯及既往，一般购屋族如何可以立刻生出1成自备？同时，也没有打到正要买房子的预售案消费者，这类民众4年后才会完工交屋，而是惩罚到今年、明年交屋的购屋族，根本措手不及。

►陆敬民小档案学历：淡江大学中文系毕业经历：《自由时报》房地产记者现职：《住宅周报》社长