賣厝阿明／把房子送給孩子 聰明做好稅務規劃

不动产独立品牌联盟马怀升执行长（右）。 图／马怀升提供

在迅速变迁的不动产市场中，年轻人要能有属于自己的房子大多都有家长们帮忙，然而天下父母心，在有些经济状况较不错的家庭，爸妈早有先见之明的置产，当子女到达一定年纪时将房子移交给孩子，但是在移转的过程就会面临到税务的问题。

自房地合一2.0上路后，依其赠与净额级距，所需缴纳之赠与税的税率为10%~20%，不动产的价值动辄数百万到数千万，在税率调整的情况下，直接赠与的税额将会是一笔不小的支出，因此如何能在国家提供的税制基准下，透过良好的税务规划让民众缴纳合理的税赋，当个诚实纳税的好国民呢？

本文卖厝阿明邀请来不动产独立品牌联盟马怀升执行长来为大家的财务做个聪明的规画建议。

马怀升执行长详细解说，如果想将已持有的房子留给孩子，可以用两种方式，一种是赠与，另一种则是买卖，当直接做赠与产生出来的税额跟买卖交易产生的税额，大部分的税率比较为赠与税>房产交易所得税，故大多房产交易所得税仍然是负担最低的税率，再来才是赠与税。

方法一：妥善运用每年移转244万免税赠与额度

法定的赠与免税额是244万，且按年计算，也就是说每年赠与人(给钱者)只要在免税额度的范围内，移转财产给受赠人(收钱者)就可享免赠与税。但要注意244万元赠与免税额的计算，是以「赠与人」角度去计算赠与出去的总金额，简单来说，给钱的人在一整年度所有赠与出去的额度在244万内做计算。

马执行长举例说明：小马生有1位儿子，小马跟太太在2023年分别赠与244万到孩子名下，该年度儿子共收到488万，这种情况是符合免税额度内，2024年小马跟太太再生1名女儿，这一年小马赠与给儿子244万，太太则赠与给女儿244万，这样也有符合在赠与的免税额度内；但，若小马跟太太分别都赠与给两位孩子各244万，儿子跟女儿都各收到488万，这种情况小马跟太太都超出了当年度的赠与额度唷！

执行长补充：财政部加码嫁妆限额免税，若父母各自在子女结婚的赠与(结婚日前后6个月以内)可以加码100万元以下财务，可免予课征赠与税。

而使用免税额度赠与方式最大的缺点是，如果移转的物件总价太高，例如：房屋总价为8800万，要完全移转就得用36年的时间完成，这段期间会有的未知数太多，难保法令修改或大环境都有可能会有改变，并且计算土地增值税和每次移转财产的手续费计算下来，能省下来的钱就会变少了。因此，建议民众还是要以自身实际的情况去了解清楚，才能做出最佳的规划。

阿明也提醒民众，虽然法律有规定二亲等以内亲属间财产之买卖视同赠与，但子女能够提出本身财力证明足以负担买卖，而且所支付的价款不是由父母贷与所得，或父母提供担保向他人借得的话，就可以例外。

方法二：使用自住增值税率课征（注意！如果银行需要保证人，父母不可为之）

如果子女自身工作状况与财力条件良好，不包含父母赠与的部分，那就可以直接向银行贷款，再来跟父母买房子，只要是有设立户籍在内，且没有出租、营业使用的状况，就可适用自住增值税率10%来降低增值税额，那么透过买卖方式被课征的就是财产交易所得税，财产交易所得税相较直接赠与给小孩所课征的赠与税较少，这也是一种合理缴税的聪明规划唷！

最后马怀升执行长也提醒民众，将房产转移给孩子后，孩子若在短期将房产售出，会被视为投资客卖房需缴重税喔！若是出售105年以后取得的不动产，就要依照出售的市价(减去)原始取得成本及费用去计算出房产交易所得，再按照房地合一2.0税制以持有年限课征15~45%的房地合一税；若出售的不动产是由赠与取得的，交易成本就是受赠时的房屋评定现值及土地公告现值的总额，因此若要借由赠与移转物件，另一方面也要考量未来房产出售时会需要负担的税负。

非常感谢不动产独立品牌联盟马怀升执行长的知识分享

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