賣厝阿明／房東想委託租屋業者出租 這篇必讀

新北市租赁住宅服务商业同业公会首席副理事长张惠山（左）。 图／张惠山提供

近年来因房事火热，连带租金持续上涨，加上政府对于租屋补助政策大力宣导，不少房东想要出租房屋，开始习惯找房屋仲介或包租代管业者，协助出租事宜。

新北市租赁住宅服务商业同业公会首席副理事长张惠山表示，台湾正迈入居住型态转型期，不论是房仲或包租代管业者，都应体认加强专业本职学能，期能提供更多资产族释出手中房屋，造福更多房客。

张惠山提出租赁业者落实房屋租赁专业的六点看法：

一、理解房东需求

租赁业者要能与房东进行深入对谈，了解房屋状况、房东需求，例如房屋座向、日照时间、房屋是否有漏水壁癌等瑕疵、水电费计算方式、是否提供免费车位；房东是否有挑选房客的需求，例如只租给学生，或公教医护人员等等。

也可进一步深入了解房东出租房屋的目的，收取租金报酬是主要目的，还是只是要有人帮忙住，以免房屋因久没人住而损坏等。

二、专业市场分析

租赁业者应根据房东出租需求与出租目的，并根据房屋的实际屋况、坪数、交通等条件，进行市场分析，比较该地区条件类似的物件，租金大多落在哪个区间，房东的物件又有哪些具竞争力的优点。

在详细盘点评估后，再提供房东符合市场情况的定价建议，讨论出房东能接受且合理的租金定价，以提高房屋成功出租的机率。

三、房屋管理维护

包租代管业者在出租房屋前，应仔细检查房屋状况并提出修缮建议，以确保房屋在良好情况下出租。

房屋出租后，若临时出现状况，租赁业者应能积极回应，并尽快协助进行修缮工作，让房东能放心交付。

四、制定租约条款

制定清晰的租约条款，有助于保障房东与房客双方的权益，减少未来发生纠纷的机率。

租约当中应包含房东与房客双方基本资讯、房屋详细资讯（地址、房屋类型、内建设备等）、租金相关内容（每月租金、付款日期、付款方式）、租赁期间、续租条款、使用规范（禁止转租、改建等）、维护责任与报修流程、违约与解约方式，以及押金及其偿还条件。

五、提供法律咨询

《租赁住宅市场发展与管理条例》当中，有详细规定房东、房客及租赁业者的权利义务，租赁业者在与房东沟通时，应同时告知房东相关法律规定，让房东知道所有抉择都是依法可循，例如押金不得超过两个月租金，或是房客因房东未于适当期限内修缮而得自行修缮时，可请求房东偿还费用或从租金中扣除费用等。

在房东不熟悉法律条款，提出疑问时，租赁业者也应提供法律咨询服务。

六、租屋补助政策

租赁业者也应提供房东政府最新的租屋补助资讯，例如房东与屋主为同一人，申请成为「公益出租人」，在申报综合所得税时有租税优惠，申报房屋税时则有优惠税率。值得注意的是，只要房客申请租屋补助通过，政府就会认定该房东为「公益出租人」，而给予房东税金优惠。

张惠山补充，租赁业者应深耕专业知识、落实专业能力，并且随时注意法律、政策的更动，以提供最新、最即时的资讯给房东，让房屋能得到最好的照顾，让房东能安心委托。

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