賣厝阿明／跟屋主買轉售預售屋 這個沒注意就糗了

房市示意图。 联合报系资料照

一名网友在买房社团分享买转手预售屋之后，因为无法换约而交易失败的惨痛经验。原因是原买方一直无法提出原建商同意换约的文件纪录，导致该笔预售屋交易不仅吹掉，网友还历经千辛万苦才把订金讨回来。

这个单元我们来分享民众想购买预售屋转售、换约步骤以及须注意事项。以下分成二个部份来说明：1．流程？、2．注意事项？

Q1.流程？

A：目前预售屋转售须依据内政部《预售屋及新建成屋买卖契约让与或转售审核办法》，若买方符合第4条身分，如果是屋主（先跟建商签合约的第一手买方，以下简称原买方）的配偶、直系血亲或二亲等内旁系血亲等，无须向政府申请即可办理。

但若是一般民众想买转售预售屋，原买方就须要符合中央主管机关公告得让与或转售的以下情形：

1.买受人因非自愿离职，且逾6个月未就业。

2.买受人或其家庭成员罹患重大伤病或特定病症，且须6个月以上全天照顾。

3.买受人或其家庭成员之房屋，因灾害毁损而无法居住，须另行租屋。

4.买受人或其家庭成员因重大意外事故，致第三人死亡，或重大伤害经认定须6个月以上全天照顾。

5.原买受人死亡，其继承人无意保留。

6.共同买受人之间的转售或转让。

原买方符合以上6点之一，并经「直辖市、（县）市主管机关」核准后才可以买卖。

如果原买方符合预售屋转让条件，新买方购买转让预售屋流程：

步骤1：产权确认

买方找到喜欢的房子后，须确认原买方（屋主）是否拥有预售屋合法产权，包括查阅合约、问清楚原始合约上签约的卖方有几个。

步骤2：签约&换约

确认成交价及细节后，买卖双方签立「预售屋权利买卖契约暨价款托管申请书(私契)」，约定「签约款」及「换约款」金额及日期；当买方将这两笔款项全汇入价金信托专户内后，双方可至建设公司办理预售屋「换约」。

步骤3：拨款&申报

换约完成，买卖双方签署价金信托结案单，将专户内款项汇至卖方帐号，卖方会去申报房地合一税。

步骤4：缴款&对保

依照合约各阶段缴钱，在建商取得使用执照后，买方即可进行银行对保，确认贷款等。

步骤5：完税&过户&验收交屋

为便捷买卖，建商通常会预收待收款以支付相关代办费用。

而建商在取得使用执照的4个月内会进行过户；

取得使照6个月内交屋，通常对保时就可初验房屋、过户前复验。

图／卖厝阿明提供

Q2.注意事项？

A：若是原买方违规换约转售，或销售者（建商）违规都会被重罚，因此新买方最好与原买方确认清楚，是否有按《预售屋及新建成屋买卖契约让与或转售审核办法》程序申请；新买方在签约前也须仔细审阅合约，特别是转让条款、违约责任部分，以免最终劳心劳力还交易失败。

另外要特别注意，如果新买方购买专售预售屋的换约承接点太晚，例如在房子快完工时，等于新买方要一次付清原买方「已付自备款」和「换约产生的价差」，这会是一大笔钱，而且还无法「分期付款」，所以新买方要注意自己购买时间点与口袋深度。

最后提醒大家，如果原买方有做客变，这时候新买方就要照单全收「客变的增减帐」，所以新买方要确认这笔客变费用有没有结清！厘清原买方应负担哪些费用。

案例说明：

像开头新闻提到，后来新买方在社团好心人介绍律师，问清楚合约漏洞与自己的义务后，原买方才退钱结束此乌龙事件。阿明提醒大家，现在预售屋转让限制严格，购买转让预售屋物件时，建议务必事先询问房地产专业人士意见才下手，避免劳民伤财白忙一场！

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