賣厝阿明／借名登記不違法 專家揭開雙面刃

全国不动产徐汇仁爱加盟店店东徐晟旻（站立者）。 图／徐晟旻提供

借名登记常见在有税务或资格限制的情况，就会有俗称「借人头」的做法，顾名思义，指的是借名人将自己的财产登记于他人（出名人）名下，但实际的拥有者及管理者都是借名人。不过，专家提醒，借名登记虽然不违法，但因缺乏明确法律保障，仍有不少风险需要注意。阿明邀请全国不动产徐汇仁爱加盟店店东徐晟旻，来为民众说明借名登记的常见情况与其相关风险问题。

徐晟旻指出，常见借名登记的原因包括以下四种：

节税需求：

隐匿财产：

规避法律限制：

优惠贷款资格：

最高法院对借名登记的定义是：「当事人约定一方将自己之财产以他方名义登记，而仍由自己管理、使用、处分，他方允就该财产为出名登记之契约」。

徐晟旻说，这样的作法虽然不违法，但是在某些情境下有一定的方便性，惟仍不具备明文法律保障，民众要注意背后所隐藏的风险！例如：「法律上，登记名义人即为财产的拥有者。」若出名人私自出售或抵押房产，借名人可能无法阻止，造成难以挽回的损失。徐晟旻提醒，一旦出现纠纷，法院可能参考民法委任契约来处理，但提供举证和程序多由借名人来承担，程序非常繁琐又费时。

▌借名人的风险

丧失控制权：法律上出名人拥有完全处分权，一旦有纷争，借名人恐失去财产的控制权。

法律纠纷：出名人出售、抵押房产或欠债被强制执行时，借名人可能难以主张权利。

税务问题：若未妥善规划借名程序，可能涉及赠与税或其他税务问题。

▌出名人的风险

债务偿还：若借名人无法偿还贷款，出名人必须负责偿还，贷款可能影响出名人的信用问题。

税负问题：登记在出名人名下的财产，会产生地价税或房屋税相关税务，法律上为出名人需负担。

法律责任：若借名人用借名登记的财产进行非法活动，出名人可能会承担相关法律责任。

徐晟旻表示，借名人通常会透过书面契约以保障自身权利，透过协议拨出房产收益给出名人的分红、报酬或其他好处，但这些并不能完全抵消可能面临的风险。

降低借名登记带来的风险问题，徐晟旻提出四项建议，第一，双方应订立书面契约，明确约定财产使用权、贷款负担、相关税务负担及还款计划等细节，以降低未来争议。第二，保存过程中相关的付款纪录与通信文件，做为未来需举证时的依据。此外，建议仅与有高度信任的人合作，降低发生纠纷的可能性。最后，在条件允许的情况下，尽早将财产过户至实际持有人名下，以确保合法权益的保障。

徐晟旻说，一般借名登记的情况，房贷通常是由出名人申请（即房产所有权人），银行会根据出名人的财务状况进行审查，包括收入和信用评分，贷款责任也由出名人承担。然而，若实际由借名人负责还款，双方应签署详细协议，明确规范贷款的责任与分担，并保留完整的金流纪录，倘若未来被视为赠与，可以作为证据使用。

徐晟旻回忆曾服务过两人合伙投资买房，房产登记在其中一人名下（即为出名人），偿还房贷的相关资金流都是从出名人的帐户汇出，最后房屋出售时是赔售，出名人拒绝分担损失，最终导致双方诉讼不止。徐晟旻建议，房地产交易牵涉庞大资金，无论出于何种需求进行借名登记，双方都应事前详细规划并订立契约，以降低日后可能产生的纠纷。

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