賣厝阿明／如何尋找合適物件 二手屋選購撇步報你知

中古屋示意图。图／联合报系资料照片

新成屋与预售屋是近几年许多年轻人心中首选的购屋产品，但在目前市场中成交比例仍以二手屋及中古屋居多，因相较预售屋更多元且物件释出的量也充足，中古屋比起预售屋屋龄差距甚大，屋龄举凡从５年到50年都概称为中古屋，不同的屋龄各有其优缺点，不少规划购屋的民众想知道自己到底应该选择中古屋还是预售屋，这篇内容由太平洋房屋龙潭石门店陈茂盛店东来介绍中古屋vs预售屋的优缺点，提供民众挑选适合自己的房屋物件要点。

一、看中古屋从屋龄挑选

中古屋系指经过一次以上的买卖，或兴建完工已领取使用执照超过三年以上之房屋，因此中古屋不一定是旧房子，但只要有经过一手买卖，即便新完工后没人入住还是二手屋，也就是俗称的中古屋，以下陈店东用常见的屋龄分成4类来介绍不同屋龄的特色跟建议买入的考量点。

A. 5年以内：

屋况与装潢都较新，社区公设与房屋配置都更加贴近现代科技与生活机能所需要的配备，例如：近2~3年的建案停车场规划有预留或设置充电桩车位；但房屋总价相对较高，因为屋龄新折旧空间小，设备与建造成本与以前的房屋比也更高。

 推荐给：喜欢新屋设计，但可接受公设比较高，自身经济状况稳定，有充足预算负担的族群。

B. 5~10年以内：

以中古屋龄来说10年内的物件都算新，并且周围商圈与生活机能都已发展建构完成，相较更新的物件，许多座落在重划区的新屋，屋况漂漂亮亮，外观整齐地坐落在一整区，但若要去超市、卖场、餐厅、乘坐大众交通工具…等都要到邻近地区，区域内的生活机能尚未纯熟较不便利；另外屋龄10年左右的物件，大多都有实际入住过，内部装修保留度高，需从无到有大装潢花费的机会较低，邻近的住户也都确定，比较没有新屋会面临邻居装修的敲打，相形屋龄5年内的房价也较好入手。

 推荐给：想入手好屋况，接受有一定公设比，且喜欢生活机能方便宅的民众。

★★★★★陈茂盛店东个人最推荐5~10年的新古屋

C. 10~20年以内：

选购10到20年左右的物件，需考量购入后要有更换电路管线的整理费用，因为一般家用电线的耐用年限为20年，为了居住安全，建议入手接近20年的房屋，可提前做更换线路，但此屋龄相比10年宅的好处是，公设比低的物件较多，实际使用坪数较大。

 推荐给：自备款充足，备有装修预算，在乎个人使用空间实坪的需求，不要求建筑外观与公设的族群。

D. 20年~40年：

这期间要注意，台湾曾经历过921地震，因此2002年对建筑法规修法调整建筑耐震规范，因此要判断中古屋是否符合较高规范可以看当时申请到的建筑执照是否在2003年后；另外，若属于30~40年的中古屋，就需接受大楼整体环境与物业管理规划远不比20年内中古屋理想。

 推荐给：预算有限，可接受旧屋况，购得较大土地持分，且未来有机会都更是有愿意的族群。

▲有民众担心自己入手大屋龄的房子会不会不好贷款，陈店东表示现在政府推动新青安房贷配套很完善，条件也更加放宽，因此较不需因为贷款的方便性而去对于屋龄做考量妥协，而是看自身财力条件才是评估要点。

二、从建筑结构了解物件耐震特色

目前台湾建筑物最普遍使用的三大耐震建材与工法为RC钢筋混凝土/ SC钢构／SRC钢骨钢筋混凝土，其使用处与特色如下：

◆RC：钢筋混凝土

主要建材为钢筋以及混凝土，是台湾业界施工技术最纯熟的工法，因为材料较重，较常用于 10 层楼以下的中低层建筑，目前台湾约有九成的住宅都是 RC 构造建筑，建材成本是三者中最低的；此类型的房子因为建材中「混凝土」占的比例大，所以结构性质比较刚硬，因此地震来袭时晃动度较小。

◆SC：钢骨

主要材料为钢骨，相较RC(钢筋混凝土)，SC的材料较轻、韧性较强，因为轻盈耐震，常见用于30 层以上的超高层建筑或玻璃帷幕办公大楼，在地震或强风来袭时，在高楼层的晃动较为有感。

◆SRC：钢骨钢筋混凝土

综合上述两种结构特征，具备RC及SC结构的耐震与居住舒适度特性；相较RC、SRC内部多了钢骨增加结构的韧性，也因此在楼层较高的建筑，可以缩小柱子的断面尺寸，增加楼板面积（可用空间），常见使用于为15～25层楼的建筑，这种工法的施工技术较复杂，品管也需更严谨。

陈店东说明：台湾现在的建筑结构在耐震已有法规限制多年，每栋建筑都有相关评估，上方介绍的三大种结构都能达到耐震标准，但要特别提醒民众避开一案建商的建筑，除此之外基本上不会有太大问题，民众可以放心。

三、新成屋与中古屋的优缺点

中古屋不同的屋龄阶段会面临不同的相对问题，但多数人在综合评估后还是将中古屋当作首选，这是因为中古屋是可以实际看屋的产品，而预售屋只能看着图面想像，还得承担工程期间建商可能倒闭的风险；另外中古屋周边生活机能发展大多纯熟完善，交通也便利；而买到好屋并不等于买了好房，入住的物件适不适合、满不满意，大楼的管理素质与上下左右的邻居都息息相关，而这些因素在买预售屋也都是未知数。

陈店东最后补充，认为不管购买预售屋或是中古屋都各有其优缺点，好与坏的有感程度是依买方本身的需求与条件而定。在这两年政府推动多箭打房政策与居住正义配套，例如：囤房税2.0、房地合一税2.0…等政策，都是让税赋恢复到一个平衡合理的缴纳机制，推动社会住宅正是要补足民众的居住需求，以上施策都是有助于健全整体房市体质，民众可以期待未来房市的软着陆与发展更有信心。

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太平洋房屋龙潭石门店陈茂盛店东（前右）。 图／陈茂盛提供