賣厝阿明／租賃代管將成房市新藍海？ 看看專家怎麼說

新北市租赁公会张惠山（左）。 图／卖厝阿明提供

台湾的住宅议题，最常被提出的除了房价太高之外，还有「租不起」、「租不好」、「租不到」等租赁问题，长期以来租屋权利义务关系不对等、租赁广告不真实透明、缺乏便捷纠纷处理机制等问题，导致租屋者之保障不足。

新北市租赁公会张惠山表示，过往台湾租赁市场多以个人出租为主，缺乏专业化管理，使出租人感到租赁事务繁杂、管理成本高，让许多屋主宁可住宅闲置也不愿出租。直到近年政府陆续在相关法令上调整，以税法或补贴鼓励屋主将房屋出租、参与社会住宅包租代管，许多人相信租赁产业将是房地产的蓝海市场， 张惠山也借此单元说明，是什么机会让国内的租赁住宅代管家数节节高升？

1. 人口老化与少子化

台湾明年将迈入超高龄社会，但2018年卫福部统计65岁以上高龄人口超过73%居住于无电梯的公寓或透天厝，对许多膝盖退化或体力不济的长者而言，若不改变居住条件，将陷入「足不出户」的困境。友善高龄者的居家空间、公共设施及生活照料等需求将不断提升。政府也推出长者或身障者可承租符合居住需求的社会住宅，并将既有住宅出租；这样的需求需要专业租赁人员协助落实。

2. 建筑老化与住宅事务烦杂

2023年全台住宅平均屋龄32年，但都市更新速度缓慢，许多房屋若透过专业租赁管理公司进行包租代管，可确保住宅保持良好状态，让房东有更稳定的收入，同时对房客的安全及服务也有一定的保证。

3. 政策利多

为补足社会住宅的缺口，近年政府修订相关法令并推出优惠政策，鼓励民间将闲置空房转为政府包租代管的社会住宅，让房仲、代销、建商等房地产相关业者发现市场潜力。例如有地方政府推出闲置空屋加入社会住宅包租代管，房东享有专业管理租屋服务数年、房屋税与地价税比照自用住宅税率、综所税1.5万以下免税，以上扣除60%，另有修缮、居家安全保险、签约公证费等补助。已有业者透过同业结盟，共享供需资讯，增加媒合机会，快速扩展版图。

4. 资讯科技发展

租屋平台可提供详细的住宅资讯、照片、虚拟实境等，让房客事先了解住宅的现况，并比较不同租赁物件的条件，来筛选出符合本身需求的房屋，节省实地勘察的时间与精力。明年起政府也将公告区域租金行情，促进租屋市场资讯透明化。

资讯科技也让租赁业者方便收集资讯与分析市场，有助于制定租金或发展策略，也可利用科技来降低管理成本或提升服务品质，例如报修设备、媒合供需、通知事务等。

5. 日本经验

日本自有住宅比例比台湾低，租赁需求稳定，产业成熟。租客与房客习惯透过仲介完成租屋（约只有二成自行处理）。日本租赁业者从签约前的准备与报价、签约期间的收取房租到投资应对、期满后解约或再次签约、公共区域的维护保养等皆有清楚的处理流程，减少屋主与承租双方的事务负担。

根据内政府资料，2017年推出的包租代管第一期社宅5,157户、2019年第二期14,527 户、2021年第三期54,401户，2023年原目标6万户，现调高至8万户，预计今年（2024）达标。显示包租代管的社宅政策有一定成效。根据财政部统计显示，租赁住宅服务业的产业营业额在2020年约2亿元，2021年达6.7亿元，2022年已达9亿，单是2022年11、12月的销售额就高达1.35亿元，显示房屋租赁产业正快速发展中。

新北市租赁公会张惠山 说明，这几年租赁业在政府政策支持下，已朝专业化进程发展。如果要加速提升租赁业者的服务品质与商品量能，不妨鼓励大规模、企业化经营的房东加入市场，例如建设公司、保险业者等；创造产业垂直整合可能性，例如从开发、兴建、租赁、管理维护等业务由同一企业或集团提供服务，提高资源管理效能与客户服务品质。

毕竟，发展出一套符合台湾民众需求的租赁产业，提供一个适合全龄友善租赁住宅服务，这才是民众、租赁业与政府共的期待。

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