美的置业营收遇挫销售降46%收回购房优惠 净利降64%剥离地产转型轻资产自救

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

受宏观市场环境因素和行业竞争加剧影响，美的置业销售锐减。

近日，美的置业（03990.HK）披露前9个月销售简报。简报显示，2024年1—9月，美的置业合同销售金额约为284.1亿元，同比减少46.65%，而相应的已售建筑面积约为255.5万平方米。

今年上半年，美的置业的营收和利润均出现大幅下滑。报告期内，公司收入为251.34亿元，同比下降30.8%；净利润为5.96亿元，同比下降64.2%。

公司财务状况也开始恶化。今年上半年，美的置业的财务成本净额为93.66亿元，较2023年同期的1.86亿元大幅上升，主要由于利息费用增加及利息收入减少所致。与此同时，公司的净负债率也上升至50.1%，较2023年末的35.8%显著增加。

为优化债务结构，美的置业计划剥离房地产开发业务。今年6月23日，美的置业宣布进行资产重组，剥离房地产开发业务，交由控股股东接收，此次重组完成后将资源聚焦到轻资产开发业务。

值得注意的是，美的置业宣布，自10月8日起，全国在售房源全面回收2%的购房优惠。对于回收价格优惠，美的置业方面表示，近期政府出台的一揽子利好政策对房地产市场产生积极影响，提升市场预期和客户信心，企业也坚定响应国家的要求。

销售锐减宣布涨价

公开资料显示，美的置业创立于2004年，于2018年10月在港交所上市。目前，该公司主要业务包括房地产开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营，以及房地产科技。

当前房地产市场正经历深度调整，尤其是在“房住不炒”的政策背景下，市场需求受到抑制，公司销售持续下滑，2023年合约销售降至658.5亿元。

在此情况下，美的置业将2024年的销售目标进一步调至550亿元。简报显示，2024年1—9月，美的置业合同销售金额约为284.1亿元，同比减少46.65%，而相应的已售建筑面积约为255.5万平方米，距全年目标仍有较大差距。

值得注意的是，销售不振，美的置业宣布涨价，自10月8日起，全国在售房源将全面回收2%的购房优惠。同期，保利发展等房企项目也陆续宣布收回折扣或涨价。

对于回收价格优惠，美的置业方面表示，近期政府出台的一揽子利好政策对房地产市场产生积极影响。“提升市场预期和客户信心，企业也坚定响应国家止跌回稳的政策要求。”

今年国庆假期，美的置业共销售36亿元，完成率超过目标值120%。

剥离核心业务发力轻资产

近年，由于房地产业务销售下行，进一步拖累了美的置业整体盈利水平。

财报数据显示，2023年美的置业营业收入实现735.65亿元，同比下降0.1%，归母净利润为9.14亿元，同比大降47.1%；毛利为84.84亿元，同比下降25%；毛利率为11.5%，下降3.8个百分点；净利率为2.9%，下降2个百分点。

今年上半年，美的置业的营收和利润持续下滑趋势。报告期内，公司收入为251.34亿元，同比下降30.8%；净利润为5.96亿元，同比下降64.2%；归母净利润3.76亿元，同比下降51.9%。

财务方面，美的置业方面表示，尽管公司2023年年度维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，仍须承担沉重负担及债务以支持公司的房开业务。

截至2023年末，美的置业手上总现金及银行存款合计201.42亿元，其中现金及现金等价物为175.5亿元，比上年末减少42.6亿元，若剔除17.7亿元预售监管资金，该公司可动用资金余额为156.8亿元。债务方面，美的置业一年内到期的有息债务合计122.3亿元，应付账龄超1年的贸易应付款为62.7亿元，两者合计已超过了可动用资金余额。

今年上半年，美的置业的财务成本净额为93.66亿元，较2023年同期的1.86亿元大幅上升，主要由于利息费用增加及利息收入减少所致。与此同时，公司的净负债率也上升至50.1%，较2023年末的35.8%显著增加。

此外，报告期内，美的置业来自关联方的贷款显著增加，期末余额为51.89亿元，较2023年同期的19.44亿元大幅上升。这一变化可能反映出公司在融资渠道上的依赖加大，进一步加剧了其财务风险。

行业持续调整之下，美的置业决定剥离核心业务。公司在今年6月宣布，采用实物分派的方式，将全资持有的房地产开发业务从上市公司重组至控股股东，以减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险。未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索房地产发展新模式。

据了解，美的置业重组之后，除了保留现在的物业管理、商业资产、房地产科技板块之外，还有剥离出的全链条的服务业务，也会由美的置业去实施。未来，美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。

美的置业管理层在会上透露，“未来三年整个上市平台我们定的目标，营收复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%，派息政策保持行业有竞争力的水平，重组完成之后，我们会有更良好的资源聚焦到轻资产开发业务”。