美降息利好氣氛 短期料提振港樓 年底或下調最優惠利率

美国联准会宣布降息50个基点，自2020年来首次降息，市场人士认为，减息可望短期提振香港楼市气氛。（中新社）

息口高企近年困扰香港楼市，近来市场有望进入减息周期，投资者憧憬降息对香港投资市场带来正面影响。港股17日中秋假期休市，但受减息在即消息刺激，香港地产股日前已偷步上升。市场人士认为，减息可望短期提振楼市气氛，但由于香港银行未必紧贴美国同步减息，高息环境可能持续一段时间，估计最快于年底才下调最优惠利率（P），加上新盘货源充足，楼价及地产股将继续整固。

大公、文汇报报导，近日香港地产股表现良好，不过，由于住宅楼市表现持续疲软，大行对后市看法亦非一面倒看好。其中，摩根大通对地产股板块后市看法较为保守。该行指出，本地地产股自7月初至今跑赢恒指，从过去历史来看，在首次减息前，本地地产股会短线跑赢大市。

摩通指出，利率每下调1厘，按固定负债比率计算，香港地产股明年平均盈利增长3.7%。惟美联准会减息后，本地地产股未必可以继续跑赢大市，因为现时无论是住宅、写字楼及零售的基本面持续不温不火。

瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉指出，香港住宅楼价年初以来累计下跌6%至7%，虽较该行年初预测全年跌幅（0-5%）为大，但市场估计美联准会开始减息后，香港最快今年底至明年初才有机会调低最优惠利率，香港住宅成交量有望改善。预期今年香港楼价跌幅收窄，而明年走势则大致平稳。

梁展嘉补充，由于美联准会开始本轮加息周期时，港银未有完全跟足加幅，即使市场预期美联准会于未来12个月合共减息2厘，料港银亦未必跟足，不能期望降息这个单一因素会对香港楼市带来非常大的刺激作用。他认为，未来若有更多人口流入香港，住宅租金将会企稳或进一步上升，若租金回报表现回升至高于楼按利率水平，将会利好住宅楼市需求，从而支持住宅楼价表现。

不过，瑞银关注近期香港失业率走势，若持续有恶化趋势，或对香港楼价表现构成抑制作用。总括而言，该行预期明年香港楼价走势大致平稳。

此外，美国减息料可降低企业借贷成本，连带有利股市及楼市。不过，翻查历史，本世纪美国3次减息周期，美股及港股都录得跌幅。今次2024年减息周期对股市的影响有待观察。