美联储坚持鹰派政策 挤压地区银行商业地产风险缓解空间

FX168财经报社(北美)讯 美国一些地区银行一直希望通过交易来减少其商业地产（CRE）敞口，但投资者、分析师和律师表示，鹰派的美联储正在缩小这一敞口。#2024宏观展望#

尤其是小型地区和社区银行，在新冠疫情后社会行为变化导致办公室空置率上升和房地产估值急剧下降后，这些银行一直在试图削减其过大的商业地产敞口。

Chatham Financial的董事总经理萨姆·格拉齐亚诺(Sam Graziano)表示，过去几年美国利率上升，导致其固定利率“后台”贷款与当前市场利率相比定价错误。因此，无法摆脱风险敞口可能会让他们遭受损失并削弱其资产负债表。

自去年3月几家银行倒闭以来，一些地区银行已经出售了数十亿美元的贷款给私人投资者，以减少风险并增强流动性。一些人还从投资者那里购买了针对贷款池损失风险的保险，以释放宝贵的资本。

参与此类交易的9名投资者、分析师和律师表示，虽然银行仍在通过这种交易减少其对商业地产的敞口，但投资者对从银行手中购买这类资产的兴趣减弱了。

最近投资者对美联储今年将大幅降息的预期发生逆转，兴趣逐渐减弱。

联邦基金期货交易员大多押注首次降息将于6月发生，晚于此前3月份的预期。他们预计今年降息约80个基点，低于今年早些时候的近两倍。

因此，商业房地产市场的某些角落（例如写字楼和多户住宅）的违约风险有所增加。

穆迪分析 (Moody's Analytics) CRE 经济分析总监马特·雷迪 (Matt Reidy) 表示，房地产估值，尤其是办公楼的估值，已较2019年的峰值下降了近25%-30%，而今年到期的许多贷款都是在2019年的峰值出现的。

投资者表示，他们要么不会再购买某些商业地产资产，要么要求获得大量报酬才会承担这些资产。

CQS资产支持证券首席投资官贾森·沃克 (Jason Walker) 表示，“我们不打算承担商业地产组合带来的更高风险，因为这些损失概率无法像消费者或企业贷款那样容易建模。”

CQS已投资17亿美元用于风险转移交易，这种交易实际上是向银行出售保险，以免受一系列贷款组合的损失。

另一位曾参与出售银行贷款组合保险的投资者表示，地区银行可能不得不支付给投资者高两位数的收益率，以购买商业地产贷款的保险，而在消费者和企业贷款上，这一比例高一位数。

商业地产的困境

缺乏投资者的兴趣可能会使银行更难应对商业地产部门的问题。根据穆迪分析公司的数据，整个银行业今年面临的商业地产贷款到期金额为4410亿美元，该机构预计有风险贷款的比例将增加。

今年早些时候，有关纽约社区银行对纽约多户住宅市场的暴露的担忧影响了整个行业的股票，促使监管机构和评级机构进行检查。

随着借款人努力以新的更高利率重新融资旧贷款，使一些物业不再盈利，银行账面上的损失可能会累积。

贷款包装成证券也可能导致损失。穆迪的雷迪表示，今年包含在证券化池中的即将到期的办公楼贷款中，大约75%-80%可能会出现及时偿还的问题，从而导致更多的冲销和拖欠。

“我们预计今年银行将采取更多的工作和展期来延迟损失。” 雷迪说。

结构性问题

尽管如此，银行仍在努力完成一些交易。

Mayer Brown金融服务监管实践的合伙人马特·比桑兹（Matt Bisanz）表示，他的公司“目前正在为地区银行的多笔资产类别，包括表现良好的商业地产贷款组合，进行多笔交易。”“我们可能会在第二季度看到商业地产贷款的风险转移交易。”他说。

他们是否会成功尚待观察。任何进展都可能有助于平息市场的忧虑，但如果降价折让过重，也可能会使投资者感到惊慌。

Mill Hill Capital信贷对冲基金创始人和首席投资官戴维·梅内雷特（David Meneret）因其对商业地产敞口而卖空一些地区银行债券，他表示这个问题更多是结构性的。“损失必须由银行承担，他们将承担，并将需要几年时间，”他说。