名家观点》易宪容：大陆房地产市场的3个根本性转变

大陆青岛大学财富管理研究院教授易宪容撰文指出，受经济放缓、政策变化等因素影响，大陆房地产市场正在出现3个根本性转变。（中新社资料照片）

大陆房市低迷，青岛大学财富管理研究院教授易宪容撰文指出，受经济放缓、政策变化等因素影响，房地产市场正在出现3个根本性转变，包括市场预期、市场性质及以二手房占主导的转变，而如何让这些城市房地产市场转变为住房消费市场，是改变这种住房结构性问题的症结所在。

大陆国家统计局原副局长贺铿日前表示，现在房地产供应过剩，「14亿人可能住不完」。住建部原副部长仇保兴也说过，中国住房空置率已达15％，有的省分达到25％甚至30％。据此，易宪容在9日刊登于《环球时报》的专文提问，当前大陆房地产市场存在供给过剩的结构性问题吗？

中国人民银行2020年发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国城镇居民家庭的住宅拥有率达96％；《中国人口普查年鉴2020》披露，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方公尺。易宪容指出，由此来看，中国城镇居民并不缺少住房，基本居住条件已经大体得到解决。

易宪容说，在住房拥有率这样高、人均居住面积这样大，如果住房还属金融资产时，房地产市场不存在供给过剩的问题。但是，受到经济放缓、政策变化等因素的影响，房地产市场正在出现3个根本性转变。

一是房地产市场预期的转变。此前20多年认为房价只涨不跌、居民抢购到住房就是赚钱的市场预期，逐渐转化为房价也会有涨有跌；二是以往购买住房不少是以金融投资为主，如今以消费居住为主。住房市场性质的转变，导致房地产市场的供求关系也随之发生变化。

三是城市二手房市场挂牌量大增，意味着房地产市场由新房占主导的市场逐步转为以二手房为主导的市场。而当住房成为消费品，可以说，当前中国房地产市场基本处于供应过剩状态，只不过不同城市住房供应过剩的程度有所不同。

当前城镇住房的供应过剩是结构性问题吗？易宪容认为，二线以上城市，特别是一线城市的住房供求失衡问题，并非住房供给过少，而是如何让这些城市房地产市场转变为住房消费市场。这既是现代国家居住正义的核心所在，也是改变这种所谓的住房结构性问题的症结所在。

对此，他认为，一个立竿见影的对策或许是，用税收政策遏制住房的金融炒作，让持有过多住房的人把手中的闲置住房流向市场。同时，房地产政策的重点应是重建大陆房地产市场发展新模式，或可把新建住房分为30％的保障性住房、50％的消费性住房及20％由市场定价的住房。