明伦社宅》詹顺贵／是恶「房东」还是照顾民众 北市府究竟搞错了什么？
● 詹顺贵／律师
11月25日，台北市长柯文哲视察明伦社会住宅，让大家发现其中三房型每月租金竟高达4万500元，引发外界哗然。柯文哲当场也不满，表示回去要做检讨。但到了12月2日，却态度大转变，宣称当初公宅设计就是按照北市户口人数去登记，并且要达到混居的目的，否则未来很可能变成贫民窟，同时表示「我们不希望整栋社会住宅里面住的都是穷人」。
柯文哲早前曾说过「社会住宅如果一个月租金3万2千，那干脆去付头期款缴房贷就好，我租3万多块房子干甚么？」结果他自己却推出月租更高达4万500元的社会住宅。而因饱受批评回去检讨一星期的结果，不是厘清何谓社会住宅？社会住宅的政策目的是甚么？反而只是在找借口，先将原本的社会住宅，转译为更中性的公宅，企图摆脱社会住宅应肩负的政策目标，然后再进一步将污名化的标签「贫民窟」直接往社会住宅上贴。人品之卑劣，手法之恶质，莫此为甚。
所谓社会住宅，一般是指政府为照顾所得较低的家庭或特殊的弱势者，而出资或补助兴建、又或补助民间拥有合于居住标准的房屋，采取只租不卖方式，提供符合条件的对象申请承租的住宅。
▲台北市长柯文哲出席明伦社宅招租记者会。（图／台北市政府提供）
社会住宅，源自欧洲都市化过程中，住宅市场供给逐渐失衡，让中低所得者逐渐买不起都市住宅，往郊区迁居而使往返都市交通时间加长，导致成人就业、子女教育、社区整合、环境卫生、治安、乃至个人健康等都受到影响，因而出现社会不安与冲突。欧洲国家为解决上述问题，在不影响住宅市场的情况下，乃推出此种「只租不卖」的社会住宅，来衡平弱势者合理或有尊严的居住需求。
在衡平弱势者居住需求的政策目标下，适用社会住宅的弱势者通常是以下三种类型：
1、社会经济条件上的弱势，例如种族、职业
2、身心上的弱势，如有精神、智能或肢体上障碍等
3、阶段性弱势，如（地震、暴雨、土石流）灾民、受暴妇女、需工作糊口的单亲带幼子家庭、甚至刚毕业转就业的青年，乃至学生。
从以上社会住宅定义、政策目标与适用对象，很清楚可以看出，有非常重要的政府社会福利服务的功能取向，而这项功能，其实同时也是现代政府（不管是中央或地方）责无旁贷的义务。
在早期类似社会住宅功能的平价住宅，确实出现过类似贫民窟的脏乱破败现象，但究其原因，是因为当时规划设计标准偏低，又以出售为主，加上欠缺完善的社区或物业管理，才会蒙上「贫民窟」污名。但现今社会住宅的规划设计标准已有基本要求的一定共识，必须符合适足居住或有尊严的居住，而且只租不售，政府还须负责（通常委外）或监督物业管理，所以，纵使没有混居，理当不至于重蹈当初「贫民窟」的覆辙。
令人不解的是，作为首都市长，纵使在明伦社会住宅邀功政绩不成，终究也是北市府所规划兴建完成的住宅与财产，何须恼羞成怒反手将它贴上都是穷人住的标签，再抹上可能成为「贫民窟」的污名？
其实只要翻开明伦社会住宅的决策过程，便可知道柯文哲的大错特错。首先，它的基地，原本是明伦国小校地，因为少子化废校后，将使用地别（俗称地目）由文小变更为住宅用地而来，这是公益用途的变更，并非原本即价值不菲的住宅用地；如上述的社会住宅政策功能，也具备高度公益目的。
而政府经费来源主要来自税收，施政也是为服务人民、增进人民福祉，因此，并非任何政策都需要套用自偿率，尤其社会福利政策根本就更不该考虑自偿率。不问青红皂白地将一项社会福利政策错误地套上自偿率紧箍咒，便注定会出现此一每月租金逾4万元，需月收入达13万元的家庭才租得起的荒谬结果，连北市府前社会局长许立民都说「真的太贵了」。
其次，其租金的定价方式，也非常有问题。11月25日到现场的柯市长也认为盖得太豪华，因此以市价打85折，三房型还是高达4万500元。之后都发局推翻柯文哲说法，改称是依兴建成本85折计算自偿率来定价，而非依周边行情。但规划设计标准订得太高，必然大幅拉高兴建成本，在纳入自偿率考量，租金当然也跟着居高不下，这已经完全脱离社会住宅设计理念与规划目的，比较像是当起包租公。
▲明伦社宅招租资讯。（图／台北市政府都发局提供）
新闻曝光后，前都发局长林洲民曾公开指出他在任时，一直依柯文哲2014年竞选白皮书在规划社会住宅，因此守住每坪500元防线，看到目前的租金定价也非常诧异。言外之意，柯文哲因大巨蛋案将绊脚石林洲民拔官后，连柯自己最初的竞选白皮书政见（等同初衷）也一并弃如敝屣，才会政策大转弯。
这样的政策大转变，是否让台北市社会住宅空有其名而无其实？连带是否因社会福利预算不当使用而产生排挤效应？未来都值得追踪。
但笔者最担心的是，会不会步上2009年4月至2010年9月间，马政府为拉抬刚毕业3年内的青年就业率，所实施包含原本应由企业负担劳健保费用及薪资共26190元的补助方案，反而拉低起薪至22K的不当定价后尘（因该方案没有要求企业必须额外增加薪资，因此许多企业直接以政府补助额实施，产生实习生实际可领取薪资仅为22000元的窘境。22K虽然高出当时基本工资17280元，却低于一般大专毕业生平均薪资行情，因而在方案实施后，反而逆向拉低许多企业在聘用大专毕业生的起薪），出现基准线比价效应？
也就是说，台北市府替台北市的住宅租赁市场定出了40坪上下的三房型房屋租金的地板底价（22K则是忽略了企业的贪婪，不小心定了天花板价）？以后只会继续往上涨而害苦了更多台北市民？
要在台北市生活，最艰难的就是住的问题，社会住宅的第一步如果就大错特错，柯市长端出再多结婚、生产、补助育儿，对青年人而言，都不会有太大诱因的。
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