万科：轻舟将过万重山

3月28日晚间，万科（000002.SZ）发布2023年年报，报告期内，万科营收约4657.4亿元，同比下降7.6%，净利润约121.63亿元，同比下降46.39%，经营性现金流净额约39.12亿元，连续15年为正。

年报显示，2023年，万科开发业务销售金额3761.2亿元，位居行业第二；经营服务业务稳定增长，全口径收入同比增长8.9%至558.1亿元。截至2023年年末，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率保持100%，报告期内新获融资897亿元。

业绩会上，万科总裁祝九胜表示，2024年的工作重点包括“确保安全底线”“坚定降杠杆”“做‘好产品、好服务’”“节衣缩食”等。其中，万科计划未来两年削减有息债务1000亿元，将积极利用多种融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。

紧抓开发业务回款

2023年，房地产市场继续下行，对房企经营形成全方位的考验。

年报显示，万科开发业务在报告期内受到挑战，累计合同销售面积同比下降6.2%至2466万平方米，合同销售金额同比下降9.8%；实现结算面积2961.5万平方米，同比下降12.9%，结算收入4016.1亿元，同比下降9.6%；结算毛利率为15.7%。

2023年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收为4297.5亿元，占比92.3%，毛利率同比下降4.4个百分点至15.4%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1%，较2022年下降3.5个百分点，其中开发业务的营业利润率为11.2%。

尽管销售承压，但万科还是在2023年跑赢大势，销售回款排在行业第一阵营。究其原因，据万科开发经营本部首席合伙人张海介绍，过去两年万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作，“从结果来看，都取得了明显进展。过去两年万科主动投资的28个新项目已在去年上市，贡献销售额544亿元，毛利率约20%；2023年当年获取、当年销售开盘的项目有26个，销售额481亿元，平均开盘周期120天。”

年报显示，万科2023年累计新开盘项目50个，首开当日去化率67%，在合肥、东莞、杭州、上海等城市的6个项目开盘即售罄。报告期内，万科开发业务销售回款率保持100%。截至2023年年末，公司已售未结合同金额为3604.4亿元。

报告期内，万科累计获取新项目43个，总规划计容建筑面积596万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，权益地价总额约463.2亿元，新增项目平均地价为13899元/平方米。报告期内公司新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等城市。截至2023年年末，万科在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米，权益计容建筑面积约3727.2万平方米。

经营性业务毛利率提升

过去一年，万科持续发力经营性业务。

年报显示，公司经营性业务收入（含非并表）224亿元，同比增长8.4%，NOI（净营业收入）111亿元，同比增长5.4%，该业务税前毛利率提升5.2个百分点。

分业务来看，2023年，万科旗下物业服务上市平台万物云（2602.HK）营收334.2亿元，同比增长10.2%；物流业务（含非并表项目）经营收入41.8亿元，同比增长17.2%；租赁住宅业务（含非并表项目）营收34.6亿元，同比增长6.8%，公司旗下集中式公寓提供商“泊寓”在成本法下实现整体盈利；商业业务（含非并表项目）营收91.1亿元，同比增长4.6%；酒店与度假业务营收2.8亿元，同比持平。

万科首席运营官刘肖表示，未来公司将持续推动经营性业务模式由重到轻，其中资产交易是业务由重到轻、持续提升经营水平的一个重要路径，万科今年的资产交易规模将比2023年（123亿元）更大。

值得注意的是，经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，但过往长期以来万科对经营性业务的退出甚少，且在持续建设大宗交易的能力。2023年对于万科经营性业务是个里程碑，其经营价值不断成熟之余，在资产退出的能力建设上也趋向成熟，且公司在打通资产“投、融、管、退”商业模式闭环方面取得突破，对REITs以及Pre-REITs基金的设立更加成熟。

截至2023年年末，万科旗下中金印力消费REIT已完成网下询价，预计募资32.6亿元；万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。

刘肖进一步表示：“万科对于REITs的资产扩募有充足准备，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。”

新获融资综合成本下降

当前，房地产仍处于深度调整阶段。安全，成为房企的生存底线。

2023年，万科净利润遭遇阶段性挑战，主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降，且公司对部分开发项目计提了减值。同时，受非并表项目毛利率下降、部分非并表项目计提减值以及处置投资收益减少，万科报告期内投资收益26.9亿元，同比下降34.7%。

万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科对行业未来趋势的判断没有改变，维持市场处于超跌状态的看法。不过，郁亮认为，尽管行业已经很难回到过去的高点，但前景依然广阔。“我们要用动态的眼光来看待住房需求。一方面，中国房地产住宅市场已经从‘有没有’到‘好不好’的阶段，人均居住面积在不断提升，住宅设施方面也有很大的改进空间，比如配置电梯的需求亟待满足。另一方面，中国的城市化进程还没有结束，这当中还有业务发展的机会。”

过去一年，万科加强与金融机构的互信合作，2023年境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%（历史新低），境外新获融资131亿元。截至报告期末，万科净负债率为54.7%；扣除预售账款的资产负债率为65.5%；有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债占比为19.5%。

万科总裁祝九胜表示：“金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。”

与此同时，据万科董事会秘书朱旭介绍，大股东深圳国资目前已经采取了四大类措施，以市场化和法治化的方式帮助和支持万科，在途项目全部落地完成后，预计可帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。

对于后续偿债安排，万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示，公司2023年年末在手资金是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿元左右，公司已提前启动相关置换和还款准备工作。

万科管理团队同样不躺平，“节衣缩食”主动降薪。年报显示，在万科全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金，万科管理层2023年度税前报酬总额同比下降约74%至916万元。另外，自2024年3月28日起，郁亮、祝九胜、万科监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。