万科郁亮，最新研判

文/乐居财经 吴文婷

“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。”

近日，在万科2024年中期业绩会上，被问及房地产行业未来走势时，万科董事会主席郁亮如此表示。

尽管行业仍处于调整中、万科上半年亏掉98亿，但万科的中期业绩已经显示出一些积极的变化：上半年公司实现营业收入1427.8亿元，销售保持行业第一梯队，销售回款率超100%；二季度的经营性净现金流由负转正，且年内已无境外公开债。

值得一提的是，伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

万科方面表示，REITs对于万科的重要意义，在于促进打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。

而针对主业开发业务，郁亮再度发声称，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。”

在郁亮看来，当下新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升，如今行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。

同时，郁亮重申，在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。“供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”

展望下半年，万科表示将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

其中，“保交房，保兑付”的标准明确，公司预计全年交付18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还。

万科董事会秘书朱旭则提出，为了应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施。

据其介绍，万科下半年的降本增效主要集中在两点：一方面，更新组织机制，强化瘦身健体。基于一盘棋集中建设头部力量和能力，根据实际需求差异化设定组织架构；减少组织层级，缩短决策链条，提高决策效率和质量；强化奋斗文化，加强干部的考核与汰换等。

另一方面，全力推进降本增效，实现2024年管理费用同比再降15%。压降费用支出，详细梳理费用科目，降低行政支出等标准，确保实现降本增效。

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