南财快评｜加快推动收购存量商品房用作保障房，提振市场信心

王静文（中国民生银行研究院宏观研究中心主任）

近日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议要求按照“政府主导、市场化运作”的思路，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

自4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，“去库存”成为房地产政策的重点。除了降低购房首付比、取消房贷利率下限等促需求政策之外，5月17日全国切实做好保交房工作视频会议提出，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。当日央行宣布推出总额为3000亿元的保障性住房再贷款予以配合。

应该说，此举有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制，可谓一举多得。一方面，当前商品房待售面积超过7.4亿平方米，已经超过2016年时的高点；另一方面，“十四五”期间我国计划筹建保障性租赁住房近900万套，2021年-2023年已开工建设和筹集572万套，仍有比较大的缺口。

目前一些地方已经开始试点，但效果有待进一步显现，对市场的影响也有待扩大。因此，6月7日国常会强调，“要充分认识房地产市场供求关系的新变化”“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。随后，央行于6月12日召开保障性住房再贷款工作推进会，住建部也在积极推动落实。

此次会议要求，市县要根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。可以看出，政策实施范围扩展至“县级以上城市”。相较于之前市场热议的大中型城市明显扩围。究其原因，应在于一些低线城市的库存压力更大，收储的诉求也更迫切。

从此次会议来看，收购已建成存量商品房用作保障性住房的思路则仍然是“政府主导、市场化运作”。所谓“政府主导”，即由政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和空间，可以在收购后迅速配售或租赁。所谓“市场化运作”，即城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与；房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售；21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决定是否向收购主体发放贷款。

但从现实来看，如果要实现目标可能还面临一定挑战。一是供需之间可能存在错配。目前配租或配售型保障性住房需求主要集中在高能级城市，但库存压力则主要在低能级城市，因此，将收储范围扩大至县级以上城市效果有待观察。二是地方政府与开发商诉求可能不完全一致。保障性住房具有一定的公益特征，要么租金回报低，要么售价低于市场，地方政府肯定倾向于折价收购。但考虑到现房库存去化难度低于期房，开发商接受度有待进一步观察。最后是商业银行的配合程度。此次保障房再贷款的发放对象为21家全国性银行，由其风险自担。预计商业银行更倾向于支持前期投放“白名单”贷款、目前已竣工项目，由此实现资金闭环。

基于以上考虑，此次会议特别强调“要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求”“要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”。

从目前释放的政策信号可以看出，各级政府将积极推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，从而促进房地产市场健康发展、防范化解房地产风险。对于这一政策创新，市场不妨多一些耐心。