南财快评：首批消费REITs上市，影响几何？

周天芸（中山大学国际金融学院教授、高级金融研究院研究员）

3月12日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT上市交易，代表着消费REITs正式开启新篇章。今年全国两会期间，有政协委员提出REITs市场制度发展的相关建议，旨在在扩大试点范围、推动相关立法与规则制度完善和运营管理能力建设等，引发市场的关注与热议。

2023年3月，国家发改委发文将公募REITs扩容至消费基础设施领域，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施REITs。从国际成熟的REITs市场看，消费类基础设施REITs占据较高比例，美国公募REITs市场相对成熟，底层资产类别较为丰富，其中消费类基础设施REITs数量和市值规模均为前列的资产类别之一。由此，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT作为首批消费REITs上市交易，标志着我国公募REITs市场迎来重要里程碑。

公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，有望加速吸引保险资金、社保基金、企业年金等长线资金进驻。公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种（R4）。

消费基础设施REITs的底层资产主要集中在百货商场、购物中心等商业不动产领域，由于其投资金额高、投资回报周期长，推出消费基础设施REITs，有利于增强居民消费能力，进一步落实扩大消费的政策部署。通过发行上市为消费类基础设施存量资产提供了上市通道和资金来源，形成项目投资、建设、运营、上市的良性循环，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与社区商业基础设施建设，激发区域消费活力，推动消费模式和消费场景的迭代升级。

从中长期来看，消费类基础设施REITs的发行对于我国经济具有积极的作用。

第一，盘活存量资产，促进城市消费发展。在积极扩大消费、促进有效投资、提振实体经济背景下，首批消费基础设施公募REITs上市有利于吸引更多资金参与公募REITs投资，而市场流动性的不断提升，将凸显REITs产品的长期投资价值和资产配置价值。

第二，专业运管赋能，助力消费复苏。消费是经济增长的重要引擎，也是人民群众追求美好生活的直接体现。今年政府工作报告将“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”列为2024年政府工作的十项任务之一，在政策持续推动下，消费基础设施的资产估值也将恢复提升。

第三，丰富投资品种，完善资本市场。市场对于REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等问题形成共识，消费类REITs的常态化发行是资本市场活力迸发的重要表现，体现公募REITs在扩内需、促消费、保民生的重要作用。

消费基础设施REITs的发展为我国商业不动产带来了新机遇，有助于推动不动产金融循环构建，促进经济高质量发展。消费基础设施REITs可通过资本市场价值发现功能，为消费基础设施提供有效的退出渠道，实现“投、融、管、退”闭环，由于公募REITs具有较强的权益属性，适合如保险资金、社保年金等长期资金的进入，进一步丰富投资者机构，有利于二级市场价格的锚的更快形成。随着消费基础设施REITs常态化发行的稳步推进，REITs市场的规模体量、资产的丰富程度、投资的选择及流动性均有望得到提升。

随着多层次REITs市场建设的稳步推进，消费基础设施REITs有望逐步进入常态化发行阶段，叠加扩募环节的打通，REITs市场的体量有望持续扩大，形成更多适合投资的优质资产，发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的作用。