南港新商办供给 掀北市新旧办公大楼抗衡

信义全球资产经理林建勋。（信义全球资产提供）

台北市未来几年办公室新增供给区域，以南港区为最大量，推估未来6-7年内将有20-30万坪新增办公供给释出，沿着捷运板南沿线预估几乎每年都有新增办公大楼完工。这样的供给对台北市办公室市场是否会有什么影响呢？

先来看一下南港区的条件，以区位而言非位在市中心商圈，虽未必是企业优先选项，但对有办公空间需求的企业，未来南港区新办公大楼是有3大诱因：第一是「新」，目前台北商办普遍屋龄老旧，南港将会是新商办可选择最多处；第二是「大坪数」，多数新个案因腹地大，预计会开发较多大坪数产品，可供大型企业设置总部，第三是「交通」，南港车站具高铁、捷运机能，有利商务通勤。

这样的诱因下，南港未来20多万坪的办公供给，到底对市中心办公商圈会不会有所冲击呢？试着从租金水准角度来看，目前近南港车站的商办大楼租金单价已看到2000元以上甚至超越2500元的记录，预期未来的顶级全新商办，大概也都会2000元起跳，甚至挑战3000元大关，而这行情大概已约当是市中心区的旧A办水准。

换句话说，有能力接受此行情的企业，付租或购买能力应不低，应该原本据点就位在市区精华地段内的指标大楼，要迁移至南港新兴发展区，对一些企业可能是抗性；另外有些产业会依赖特定商圈群聚性，例如航运业喜欢群聚在近机场的敦北商圈，也不易搬迁。虽然如此，从这几年的大型交易可发现，许多上市柜法人在营运成长下开始进行办公室旧换新、设置大面积新总部，但「新+大面积空间」常是市区老旧商办较无法满足的痛点，这就会是南港新办公大楼可吸引企业的利基点。

从此观点推演，一消一涨下，未来南港区的大量商办新增供给，可能未必会对市中心区内商办产生立即的空置或价量影响，较需要留意的，反而是南港区域内办公大楼间的竞争，未来在更多新大楼完工后，是否会因空置大幅上升而进入价格竞争流血战，亦或是会像信义计划区一样因大型企业争相进驻而产生创价效果，都需要再观察。不过，这些新供给是逐年释出，且目前许多建案受缺工、疫情等影响，完工时程也可能延迟，或许可让大量供给的竞争冲击得以软着陆些。

企业在长期营运发展、品牌形象、置产保值等想法下，对于具有较高预算条件的企业，会希望寻找屋龄新的办公室，未来南港区也势必会发展成新兴商业商圈，因此当然可以是企业找寻物件的方向，但新供给估计要1-2年后才陆续完工，对于发展需求较急迫的企业，市中心区精华地段的指标老商办仍可是优先选项，即使市区大楼普遍屋龄高，但毕竟具有成熟商圈的商业机能与便利性优势，不容易被替代，相信仍会是经典不败的选择。