南投買好房／大樓公設跑去哪裡？專家解析4迷思：這兩個樓層比高樓層還貴

房市示意图。图／联合报系资料照片

房屋种类百百种，有些人偏好透天，有些人则喜欢公寓大楼，如果你已经决定要选择公寓大楼类型的产品，这些优缺点你真的都知道吗？YouTube 频道「南投买好房」的阿证分享影片，解开买房族的疑惑。

迷思一、公设比例高

现在看到新建案公设比30%～35%的大楼比比皆是，有些新大楼甚至高达40%，买的坪数有三分之一都被公设吃掉了，究竟这些公设都跑到哪里去了？阿证整理出了3个观点来说明：

1.雨遮不计坪不计价：早期的雨遮其实会纳入附属建物的坪数，但是台湾从2018开始，雨遮就采不计坪不计价的方式，所以整栋的雨遮就会变成公设的一部分。

2.公共设施种类多：很多建案会为了增加社区多元性，主打拥有很多公共设施，也有很多人因此买单。

3.消防法规修法：早期的消防法规比较不严谨，造成许多老旧公寓的楼梯间、大厅、地下室太过狭窄，结果影响住户逃生，因此消防法规修法后，就有规范逃生梯的尺寸以及数量。

迷思二、管理费都缴去哪里？

户数的多或少、公共设施的修缮及管理维护、清洁人员、管理人员等费用，都是会直接影响管理费的。阿证也建议大家平常多参与社区大会和多注意社区的财务报表，其中财务报表可以透过这3点来看是否有被正当使用：

1.每个月都有结余、透支的状况

2.每个月的数字有无错误

3.社区有无大笔支出或大型修缮

迷思三、户数越少越好

有很多人在挑公寓大楼的产品时喜欢挑户数少的，主要就是因为组成单纯，也会比较安静。但是也因为如此，每一户所承担的管理费就会相对高一些，而且社区内难免会有设备是需要修缮的， 当公共基金不足时，这笔费用将由全体住户一起分担，这也是一笔蛮大的费用。

阿证建议大家，找公寓大楼型的社区时，总户数尽量落在100户～250户之间会比较没有这么多问题。

迷思四、楼层越高越好

阿证整理出三大楼层分析：

（以南投草屯的大楼为例，目前最高的楼层都是15层）

·高楼层（11楼～15楼）：视野、采光、隐私相对来说是最好的，但是因为没有遮蔽物，也容易发生夏热冬冷的情形，电费也会比低楼层贵，加上水塔都是安装在上面，水压通常也会比较小。

·中楼层（6楼～10楼）：这个楼层通常是大家最喜欢的，也是卖最快的，虽然视野、采光、隐私没有高楼层来得好，但也不会输给高楼层，特别是华人社会喜欢的6楼和8楼，更是有人愿意加价购买。

·低楼层（1楼～5楼）：通常是最便宜、最少人喜欢的，主要是因为视野差、采光通风也没有很好，如果周遭花草树木比较多的话，也容易有蚊虫，如果是靠近马路户别，噪音的影响也会比较大。

影片授权来源：《南投买好房》