年报里的中国楼市｜业绩平滑增长，越秀地产计划400亿元补仓

21世纪经济报道记者 吴抒颖 香港报道

过去两年，越秀地产是少数能够逆势录得销售额增长的房企之一，这让市场对之的关注度持续增高。

销售额的上升带来了营业收入的增加，但却不能够完全体现在盈利水平上。2023年，越秀地产录得营业收入802.2亿元，同比增长10.8%，但毛利下滑17.2%至122.58亿元，净利润下降了25.45%至45.75亿元；归母净利润下滑19.4%至31.9亿元。

越秀地产的利润下滑归因到市场，是整体的毛利率都在走低，房地产行业的赚钱能力大不如前；此外，越秀地产旗下部分投资型物业在价值重估中也有所减值，多方面原因叠加导致了越秀地产的利润走低。

这并不会阻挡越秀地产继续前进的心。

越秀地产在业绩会上表示，预计核心城市限购会继续放松。“现在监管层已经明确了房地产新发展模式，主要分为两类，一类是政府保障性住房，另一类是市场化住房市场，将按市场的规则运行，在此背景下，我们对于未来的政策放松充满信心。”

沿着对市场的乐观判断，越秀地产今年的销售目标以及投资计划都未见缩减。今年，越秀地产的销售额目标是越秀地产1470亿元，同比有3.5%的增长；拿地计划资金维持在全年400亿元，同去年一致。

平滑增长

去年，房地产行业规模继续收缩，但越秀地产销售额同比仍有双位数增长。

2023年全年，越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，同比增长13.6%，完成全年销售目标1320亿元的107.6%。

越秀地产销售额的主要来源是大本营广州。年报显示，整个大湾区为越秀地产贡献销售金额超过50%达到716亿元，同比上升20%；而广州的销售金额约613.2亿元，同比上升15.3%。

越秀地产的积极也带来了营业收入的结转。2023年，越秀地产录得营业收入802.2亿元，同比增长10.8%，但利润水平却全面走低。

拆分财报可以看到，越秀地产的利润下滑主要来自于毛利率的随市下滑，以及对投资型物业的价值重估。

根据年报测算，越秀地产的毛利率目前是15.3%，同比下滑5.1个百分点。这一毛利率水平是房地产行业的头部区间，但由于越秀地产过往的布局更为聚焦且多数毛利率水平表现不错，在当前的市况下，越秀地产毛利率随市收缩不可避免。

除此以外，越秀地产还针对罗航及陈头岗项目的投资物业进行价值重估，体现在财报上，则是带来了13.48亿元的账面亏损。

计提减值是近年来影响房企业绩最主要的因素。越秀地产仅对投资型物业进行重估，显示它对这一科目的会计处理相对审慎。

在业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远对于如何提升利润水平时分析称，“越秀地产应该多管齐下，一是成本精准投入、二是管理高效。”

林昭远指出，结合目前的规模以及信用水平，越秀地产在供方招采成本、管理成本都得到有效控制，所以在控成本提效率上已有成效。在产品上，越秀地产的产品溢价也可以提高盈利。

虽然利润表现一般，但国企身份的优势，越秀地产的财务指标仍然保持稳健，这也为其未来的增长提供了坚实基础。截至2023年年末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0亿元，剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍。

稳健投资

销售额逆势增长，越秀地产去年在土地市场仍然保持非常积极的强度。据中指院统计，去年全年，越秀地产的权益投资金额是376亿元。

这也使得越秀地产的土地储备比较充盈。截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米，一线及核心二线城市占比为95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%。

对于今年的拿地计划，据越秀地产资本经营部总经理姜永进介绍，将按照销售计划以销定投，目前初步的额度是400亿元。

林昭远在回答21世纪经济报道记者的提问时提到，房企经营压力在增加，越秀地产追求稳定增长。“房地产市场总规模下降，但存在结构性优化，一些城市的资源更加聚焦。我们坚持价值投资，投哪些城市和区域，我们都会穿透研究并关注客户需求，未来也将保持适当投资强度。”

在住宅开发以外，头部房企近几年来尤其关注运营性业务的布局，越秀地产在这方面的布局也逐渐体现在年报上。

2023年，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约20.87亿元，同比上升11.4%。

作为国内首批境外Reits的业主方，在境内消费类Reits开闸的当下，越秀地产是否会推进相应计划受到市场关注。

林昭远对21世纪经济报道记者表示，去年以来，越秀集团已经组建专门的团队梳理旗下资产，例如高速公路设施、产业园等。越秀地产也在争取合适的时机加大资产证券化。

投资型物业表现不错，越秀地产旗下的物业管理板块也录得良好经营业绩。去年，越秀服务全年实现营收约32.24亿元，同比上升29.7%，在管面积6521万平方米，归母净利润4.87亿元。

不过，受到收并购熄火的影响，越秀服务此前所立下的管理面积目标将无法如期完成。

上市之初，越秀服务管理层曾立下上市三年内在管面积达1亿平方米的目标，目前三年期限将至，越秀服务的在管规模为约6520万平方米，仍有相当的差距。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，之所以没达成目标，主要是因为收并购方面安排了3500万平方米没有完成，这一目标将推迟两年，坚持有质量发展、不盲目扩张。

房地产市场还未触底，越秀地产选择“守成”，不激进向前。