纽西兰打房多管齐下

纽西兰打房多管齐下图╱美联社

纽西兰房价飙涨，已是全球最火热的房市之一，该国政府祭出多项措施，盼缓和不断攀升的房价，但又得避免撼动经济与房市。

■New Zealand is pulling every lever to tame property prices without shaking its economy and crashing the market.

纽西兰房价节节攀升，该国政府积极采取行动以抑制房市过热，但又须避免打击房市与经济。有鉴于全世界许多国家都面临房市过热的困境，纽国的策略成败，是全世界都在看的实验案例。

新冠疫情爆发后，利率降至超低水位，加上经济振兴方案与人们远端工作模式兴起，带动全球房地产价格不断上涨，也让首购族买房的门槛愈来愈高。

近一年房价暴涨逾三成

这个问题在纽西兰尤其明显，过去十年人口成长强劲，但房市供不应求。纽西兰房地产协会（Real Estate Institute of New Zealand）资料显示，近一年房价已暴涨逾30％。

根据研究公司凯投宏观分析全球30个主要经济体的数据，以房价所得比长期均值设定在100为计，目前纽西兰该指数的分数达178，意即远超过长期均值。反观美国该指数得分93分，略低于长期均值，位处第六低。

政府拥有许多可影响房价的政策，包括直接投资或更改土地利用法规以增加房市供应，也可以限制房贷放款和提供首次购屋者补助。

央行是否应利用利率来抑制房市，经济学家与决策者始终看法分歧。更高的利率会使房贷成本更昂贵，有助于为房市降温，但也可能会对经济或就业带来负面影响。

调升利率 抑制高房价

纽西兰如今倾尽全力为房市踩煞车。该国央行10月宣布利率从历史低点0.25％调升至0.5％，暗示明年还会升息，冀望缓和不断飙涨的房价。

今年稍早纽西兰政府曾指示央行在评估货币政策时应考量房价。但该央行官员也曾警告这对房市的影响不大，反而可能打击就业、使通膨降至目标以下。

纽西兰另限制低存款贷款，旨在减少风险房贷，并且降低房市出现冲击性修正的机率，毕竟一旦发生，可能影响到整个经济。

此外，自11月1日起，仅有一成的房屋买家能够获得贷款价值比（Loan-to-Value Ratio）逾80％的房贷，低于目前的二成。此外该国亦设债务收入比限制作为额外打房工具。

根据纽西兰房地产协会最近数据，9月16个地区的房市中，有七区的房价中值跃升至历史高点。纽西兰最大城奥克兰的9月房价比8月下滑4％，但那是新冠疫情爆发对房屋买卖造成影响，预料解封之后，房地产买气会再度升温。

Infometrics首席预测师基尔南（Gareth Kiernan）指出，纽西兰房价短期内应不会下滑，政府与央行投入的措施可能有助减缓房价，但对首购者来说，买房前景依旧相当严峻。

基尔南提到，房市需求可能还会增长，政府决定发放数万人的临时居留签证，这意味更多人会想要买房。建筑业仍难以立即供应足够房屋。他认为，若要让房价下滑，利率升幅可能要比目前预期更多。

基尔南说，就算房价停止上涨，但以每年薪资增加3％为计，房价所得比可能得到2050年才恢复至2000年的水准，「我认为这仍会非常艰辛，人们要等这么久才能进入房市」。