配售型保障性住房建设提速 深圳探索房地产发展新模式

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

日前，深圳市宝安区一宗地块规划调整引起关注。

据深圳市规划和自然资源局公告，根据市政府相关工作部署，为支持首批配售型保障性住房建设，完善片区配套，深圳市规划和自然资源局宝安管理局依职能开展［机场东地区］法定图则06-11地块规划调整工作，将06-11地块拆分为06-11-01、06-11-02两个地块，其中，06-11-01地块规划建设配售型保障性住房。

无独有偶，11月29日，深圳公共资源交易中心发布关于包括龙岗区宝龙街道在内的8个保障性住房项目基坑支护、土石方及桩基础工程（批量招标）的招标计划信息。变更记录显示，该项目的原招标项目名称为“深圳市第一批配售型保障性住房基坑支护、土石方及桩基础工程（批量招标）”。

事实上，加快保障性住房建设、城中村改造等“三大工程”是今年推进房地产发展新模式的重头戏，配售型保障性住房被视为改革的新路子。住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹表示，规划建设保障性住房是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，“三大工程”（保障性住房规划建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）既是新时期住建系统的重点工作，也是房地产新模式的抓手。“配售型保障性住房主要解决工薪阶层、人才群体等住房困难群体对拥有低成本产权住房的需求。”

首次规划地块建设

11月28日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布关于宝安区［机场东地区］法定图则06-11地块规划调整的公示，披露支持首批配售型保障性住房建设。

公告显示，按照原先已批准的法定图则，06-11地块用地面积20804平方米，规划用地性质为图书展览用地，未设定容积率，配套设施为图书馆。

调整过后，拆分出来的06-11-01地块规划用地性质为二类居住用地，容积率为3.7，配套设施包括幼儿园、文化活动室，同时规划建设配售型保障性住房；06-11-02地块用地面积调整为3184平方米，规划用地性质为公共绿地，未设定容积率和配套设施。

这是深圳首次在地块规划公示中给出“建设配售型保障性住房”的字眼，目的是为支持首批配售型保障性住房建设。

此前，深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“深圳人才安居集团”）已经启动深圳市第一批配售型保障性住房建设的相关招标工作。

深圳公共资源交易中心显示，由深圳人才安居集团发布的包括龙岗区宝龙街道在内的8个保障性住房项目基坑支护、土石方及桩基础工程（批量招标）预计在2023年12月30日至2024年2月24日招标，招标估价为4.5亿元，项目涉及基坑支护工程施工、基坑土石方开挖及外运等工程措施。

值得注意的是，上述招标项目名称原先含有“深圳市第一批配售型保障性住房”的字眼，但于2023年11月27日变更为包括龙岗区宝龙街道在内的7个保障性住房项目基坑支护、土石方及桩基础工程（批量招标），于2023年11月28日再次变更为包括龙岗区宝龙街道在内的8个保障性住房项目基坑支护、土石方及桩基础工程（批量招标）。

至此，外界有观点认为，深圳市首批配售型保障性住房至少包括8个项目，但目前仍有待官方的进一步详细披露。

李宇嘉表示，配售型保障性住房是我国新时期住房保障事业发展的重要制度创新，旨在全面推进住房供给侧结构性改革，重点解决住房困难人群，特别是工薪人群和各类人才的住房需求。“这部分群体的住房需求特别迫切，但住房支付能力比较低，需要大规模供应保障性住房来满足其需求。”

事实上，政策端在推进保障性住房建设、促进房地产市场平稳健康发展和民生改善等方面持续发力。

8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。

国务院常务会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

《指导意见》指出，保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。保障性住房建设坚持以需定建。支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

调整住房供应结构

当前，深圳市保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等。其中，公共租赁住房由政府提供政策优惠，限定建设标准和租金水平，面向符合条件的住房困难户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工出租；保障性租赁住房由政府提供政策支持，发挥市场作用，以小户型为主、限定租金水平，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁；共有产权住房是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

8月1日起，深圳市发布的《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》正式实施。至此，深圳将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难的居民住有所居。

根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》，深圳市2023年共建设筹集保障性住房18.5万套，计划供应分配保障性住房8万套。2023年，深圳市计划实现用地保障规模900公顷，其中加大住房保障力度，拟通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）34000套。

随着配售型保障性住房的加入，深圳或将迎来住房供应结构的另一次重大调整，在探索房地产新的发展模式上也将更进一步。

李宇嘉表示：“这类房源（配售型保障性住房）以成本价建设和供应，由国有企业承担建设和销售，以满足中低收入人群拥有产权住房的需求，目的是彻底让住房回归居住和民生属性，彻底解决供需错配的问题，让广大中低收入人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利，解决房地产发展不可持续和内需疲弱的问题，也是构建内循环和实现共同富裕的必经之路。”

北京中指信息技术研究院市场研究总监陈文静认为，随着《指导意见》印发及住房和城乡建设部相关领导表态，预计2024年配售型保障性住房将在部分城市探索实施，在取得一定经验后加速推广建设。

值得一提的是，《指导意见》出台后，深圳并非唯一一个采取行动的城市。12月5日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅发布一则消息称，南宁市将建设7200套配售型保障性住房，投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。下一步，广西壮族自治区住房和城乡建设厅将会同有关部门，指导南宁市合理确定建设计划，加快研究制定配售型保障性住房的具体实施办法和配套政策，特别是建设、申请、轮候、配售、运营等管理制度，并在土地、金融等要素保障方面给予全力支持和服务，确保条件成熟的项目尽快开工。