平價銀髮住宅供不應求！學日本打造「附服務宅」？ 專家嘆1事成本太高

近年无论是公、私立机关想要投入老人事业，投入成本都不低，个中原因就是土地成本太高，不敢贸然投入。 图／季相儒摄影

「没血缘关系，一般年轻人很难对『青银共居』的阿公、阿嬷那么亲近，实际上，即便有血缘，阿公阿嬷想见孙，也只有请客吃饭，孙子才愿意回来，但是待太久，阿公阿嬷也会受不了，这代表家人间，恰好就是『一顿饭的距离』。」这是老人建筑研究室主持人陈政雄多年来的省思，似乎也颇映照在官方统计上。

根据卫福部五年一次的2022年版「老人状况调查报告」，台湾65岁以上高龄者希望和子女同住比例，从2013年的65.7%，降至56.7%；而55岁到64岁初老者，未来想和子女同住比例，从2013年的66.2%，降至51.9%。时代在变，台湾人愈老，也愈接受和子女、孙儿维持「一碗汤」、「一顿饭」的居住距离。

陈政雄是国内极少数专攻「老人建筑」的执业建筑师，并任教于多所大学，当年为了钻研高龄住宅，他曾携家带眷到东京大学做研究。他观察，台湾人学得很快，但是国内平价的高龄住宅供应量不够，银发族选择少，像是日本已针对不同需求的老人家，发展出「附服务宅」与24小时有照顾服务员待命的「照顾宅」，台湾还很少见。

台湾中高年希望与子女居住比率、日本附服务高龄者住宅。 图／经济日报

加速土地释出

事实上，目前无论是公、私立机关想要兴建安养机构，或是开发适合健康老人与亚健康老人需求的银发宅，成本都不低，个中原因就在于取得土地成本太高，开发者不敢贸然投入。对此，双连安养中心前执行长蔡芳文，将解方直指全台大地主：政府。他急切地说：「政府土地那么多，相信政府不是不愿意放，只是政策太慢了！」

创办「鑫淼天使居」照顾贫苦失能独居老人的前监察院长王建煊也说，「国有土地、农业土地很多，政府应特别成立小组，专责释出闲置土地及让农地变更用地，就可以盖起来。」

蔡芳文观察，少子化让许多学校都招不到学生而退场，校地价格便宜，政府应奖励学校快点把土地释出，这样就可以盖很多银发宅，「一所学校都是30几公顷土地，若政府拿5公顷土地出来，最少可盖容纳2,000名健康老人居住的银发宅，或大型日照中心。当土地成本降低，政府就可邀到更多民间企业参与投资兴建银发宅。」

多次被教育部委任辅导私立大学退场的明道大学代理校长林博文也说， 政府是「庄家」，许多私校退场的中学或大学校地，都位居都会区，生活机能不错。若依现行《私立高级中等以上学校退场条例》，已明确将社会住宅纳入退场后的七项用途之一，如此就可催生更多银发社会宅，「这是目前看起来最快的方法，就看政府做不做。」

盘点税务工具

除了土地，税也是问题。台塑长庚养生文化村主任杜素珍指出，这几年政府打囤房，拥有四间房子，就会被课囤房税，「像我们有1,000多个独立房间，就被认定是『非自用住宅』，房屋税率从2.4%提高4.8%，税金要从500万元累加上去，政策实在太不友善！」

据了解，在长庚养生村据理力争下，国税局已决定，今年7月1日起，如果养生村的房子出租出去，以其价格，租金应会超过标准租金，将适用税率1.5%～2.4%；没有租出去的房间，因养生村已被桃园市政府认定为老人住宅，排除适用囤房税，也不会被课到现行3.6%的高税率。

杜素珍直言，过去20年，长庚养生村经营得很辛苦，目前的环境也不利于银发产业，政府应通案针对银发宅开发者给予地价税、房屋税等优惠减免，才能鼓励业者投入；甚至对于住在出租型银发宅的高龄者，政府也可针对特别需求者提供补助。

除了住房，蔡芳文也建议，政府应及早针对国外流行的「附服务型银发宅」，订定相关的服务提供与经营管理办法。他提到，目前或未来新建的银发宅有不少会提供生活或医疗方面的支援服务，政府应早日针对服务内容、收费及管理方式建立机制，确保消费者权益。

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