潜力蛋白更胜蛋黄 房市利基已转弯

李同荣指出，轨道经济和科学园区的外溢效应，就是促成这一波蛋白区房市大涨的主要原因。目前高铁有十二个停靠站，加上未来屏东、宜兰再增设两站，连结宜花东高速道路，形成一条环岛快速交通网，带动全台一日生活圈的经济繁荣，外溢的经济与观光效应无可限量。

与此同时，随着科技园区陆续往南扩张，人口北漂现象其实已有趋缓现象，大学生毕业非得跑到台北才能找到高薪工作已非理所当然。以台南为例，南科目前的总产值去年已经超越竹科，反映出台南科学园区高度成熟，提供大量就业机会，劳动人口组成比例今非昔比，连带创造出大量实际住房需求。

再以高雄桥头科学园区和南高雄的科技S廊带为例，进驻厂商这1、2年就要开工量产，大量就业人口马上就要进来，当地房子炙手可热，供不应求到现在已经是卖到快要没有房子可卖。就知到这波科学园区创造就业机会，带动人口净流入完全是基本面而非题材炒作而已。同时高科技就业人口收入较高，自然愿意用较高单价换取较好的居住品质。因此这波南台湾几个被科学园区拉动的房市涨幅，由于是建立在实际供给需求关系上，因此未来也较不容易看到房价有大幅松动下滑的可能。

此外，近年来原物料与工资齐涨，营建成本大幅攀升，新屋营造最少一坪都十几万起跳。李同荣指出，高涨的营建成本，已占中南部新屋开工成本比例约25-30％，所以假若中南部房价这波上涨五成的话，扣掉膨胀的营建成本，真实反映在供需关系上的涨幅其实可能只剩25％左右；这也是为何他认为到去年底为止，大部分中南部地区房价其实并没有超涨，而只是还市场一个公道而已。

当然房价涨高，现在有打算进场置产的民众还是要居高思危，不能看着后照镜就认定房价会这样一路涨下去。更多如何判断未来房市趋势与转折的观察指标与重点，都在本周【财经相对论】。