窮得只剩下房子【以房養老篇】／3阻力 以房養老難盛行

政大地政系退休教授张金鹗认为，以房养老适合想在宅安老，身边有些退休金，银行核贷金额只是补贴的退休族。本报资料照片

据金管会统计，以房养老从二○一四年底至二○二三年底，推动九年多，累计核贷七千八百三十八件，相较于全台六十五岁者有房子的多达两百多万人（主计总处「人口及住宅普查」数据），核贷件数只是沧海一粟。

为何最大资产仅剩房子、需靠房子养老的人多，但是愿尝试以房养老的却那么少？政大地政系退休教授、推「以房养老」元老级人物张金鹗认为有两个原因。

第一，对屋主来说，手续麻烦、贷款金额无优势，不适合短时间内需要高现金者。

比起售屋，以房养老每个月可以支用的零用金会少很多。因为「以房养老」方案，银行要承担利率的变动、房价的浮动、屋主寿命延长的风险等等，估价及核贷款时趋于保守，最高七成，很多只核五成。也就是说，当房屋价值两千万，只能核贷一千万到一千四百万，按月提领，每个月可能仅有两万元。申办时还必须房子继承亲属的同意。而且从第二个月起，就必须支付利息，领到的钱变成「贷款金额减去利息」，贷款时间愈久利息愈高，领到钱会逐月减少。

张金鹗认为，以房养老适合的对象是，想要在宅安老，身边也有些退休金，银行核贷金额只是补贴的退休族。他建议想要申办的民众，把未来卅年生活费纳入考量，每间银行方案不同，洽询时请银行列出未来卅年每个月的贷款金额、利息、实领金额，方便评估。

第二，对银行来说，房产非银行专业，市场也小，办理这个方案诱因不足，加上对象是高龄者，风险相对高，愿意配合政策推动的多是公股银行。

张金鹗认为，即将迈入超高龄社会的台湾，若政府能推动配套完整的政策，让老人家觉得，至少有栋房子可以安老，对整个社会都是有益的。但目前的法令纷乱，政策相关配套不足，致使以房养老政策推行不易。他呼吁应该订定「以房养老特别条例」，有专责机构拟定配套的合约、定型化契约，提供咨询服务，让屋主做选择时有完整资讯。当政府愿意投入资源建立制度，才会有更多银行、保险业者，甚至非营利组织愿意投入。