全国首例！烂尾楼经政府协调退款，前提是预售资金监管账户有钱

各 地 动 态

在“保交楼”政策推动下，近日，江苏省南京市江宁经济技术开发区珠江四季悦城停工两年后，经江宁经济技术开发区多次和开发商协调，目前开发商已经同意退还原房款。

该事件的社会关注度持续走高。在业内专家看来，这也是“保交楼”以来全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房、退首付的案例。

进展：已有33户签订退房协议

公开资料显示，2021年珠江投资首入南京房地产市场，开发位于江宁禄口空港新城项目。该项目共包含G96、G97、G98、G104、G105这5个地块，计划投资100亿元打造禄口空港首个大型城市综合体。

两个住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年、2022年陆续开盘。其中，珠江四季悦城G98共规划9栋楼，2021年7月首次开盘，目前推出1、2、3、5、6、7号楼共六栋楼，原定于2023年6月底交付。G104地块于2022年4月开盘，约定2024年6月交付。

今年6月19日，有网友在人民网留言板留言投诉，标题为“协助我退房”。他表示：“自己于2022年8月底认购禄口珠江四季悦城G104地块鼎瑞嘉苑1栋401，停工后经过长达两年的各种投诉，如今终于到协商退房的节骨眼，售楼处销售总监王某却回答我这种情况公司不允许退房。对于我一个老百姓而言，我的14.1万元还是东拼西凑来的，说不退就不退，一点诚信没有，恳请政府出面帮帮我”。

南京市江宁经济技术开发区于7月11日下午回复称：“我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。2024年6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。后续我委将跟踪关注退款进展”。

7月29日，据新京报等媒体报道，南京市江宁区房产局回应称：鼎瑞嘉苑，推广名珠江四季悦城，由南京鼎瑞置业有限公司开发建设，2022年4月开盘，合计认购销售42户，监管账户共计5067万。由于总包单位停工造成小区未交付问题，经区房产局和属地介入协调，计划启用监管账户资金启动退房，截至7月29日，已有33户与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。

探因：协商成功的关键在哪？

此事具有标杆性。易居研究院研究总监严跃进认为，购置烂尾楼后续要求退房退首付，其实过去也有，但都是建立在个人协商的基础之上。此次南京的案例之所以可以认为是第一例，是因为其背后有政府在积极推动协调，所以是最近两年交房过程中首例“购置烂尾楼可退房退首付”的案例。

“该案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。2022年之后，政府强化了预售资金监管，本案就属于此。因此，也有了可以退房、退首付款的可能。对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用且无法追回，销售比较少，就可以采取退房置换到其他项目的措施。同时，对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目，缺口由地方政府兜底。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为。

严跃进也强调，此类操作是建立在几个基础上的，一是楼盘交付遥遥无期，且后续即便注入资金，可能交付的难度也很高；二是此类房企的预售资金监管还是不错的，也即有钱可退；三是因为房价也下降了，所以退款后一些购房者也可以认购其他住房。

观察：推广的可行性大吗？

当前，各个层面对“保交房”工作都非常重视。严跃进认为，此类房屋问题的解决，其实也是“盘活存量住房和优化增量住房”的重要举措，对于后续烂尾楼或在建项目的盘活也有启发。同时此类项目若是全部退房后，其实是有助于和各地现在提及的“以购代建”的模式进行结合，即地方政府收购后用做保障房项目。若是从这个角度看，其涉及的是两个问题，即如何处理退房的问题、如何在下半年通过政府资金来推进“以购代建”的问题。

当然，这种模式能否大面积复制？严跃进表示，“此类模式是具有创新性的，但是后续是否要通过此类方式推进，可能还得看房企的资金状况，若是保交房能够顺利推进，那么一般也不支持此类退房操作。尤其是此类退房涉及到银行贷款等问题，要协调起来是比较困难的。”

不过，李宇嘉也建议，新一轮保交房，多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商保交房主体责任，推动项目复工复产，竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。特别是项目已销售较少，剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽了所有手段以后，开发商既无法追加资金、售卖资产，也无法追回被挪用的资金。那么，对这类项目，则采取两种方式，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像本案一样，退房和退首付。