让大家失望了，9月LPR没变！小碎步救市，楼市已彻底摆烂？

继上月调整后，本月LPR暂时不变。

9月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

此次LPR按兵不动，与业内预期一致。首先，决定LPR走向的“麻辣粉”（公开市场操作利率MLF）并未调整；其次，8月MLF和LPR同步下调，对经济和楼市的影响有待进一步观察。

长远来看，业内人士预测，年内LPR还有下调空间，一方面是稳增长的大趋势下，为了扩投资强消费，降息是主流，尤其是房地产支柱行业持续低迷，信贷刺激仍有发挥空间。

另一方面，主流银行迎来年内第二波降息，集体调低存款利率，预计LPR还有下行空间。

回顾今年前三季度，LPR已经历三轮下调，5年期利率从4.65%降至4.3%，降幅为0.35%。对比2015年五次降息来看，力度和幅度都更弱。

9月已过大半，从疲软的市场来看，史上最低房贷利率也救不活当前的楼市。

在买涨不买跌的传统认知里，持币待购的买家普遍相信，房价和利率还有进一步下调空间。

上月LPR下降，依旧无法扭转楼市疲态

上周，国家统计局发布了8月楼市数据，比7月还要惨，不论投资端还是销售端，均处于历史低位。

先看看各方面数据指标：

1）房地产开发投资同比下跌13.8%，跌幅较7月扩大1.5%；

2）商品房销售面积同比下跌22.6%，因为去年同期基数较小，跌幅较7月收窄6.3%；

3）全国土地购置面积同比下跌56.6%，跌幅较7月扩大9.3%；

4）国房景气指数由7月的95.3下跌至95.07，刷新2016年初以来最低水平；

5）一线城市房价环比微涨，二三线新房和二手房双降，降幅较7月扩大；

6）房价环比下跌城市数量，创2015年3月以来新高；

虽然8月LPR下调15个基点，为金九添了一把“火”，但楼市显然已摆烂，9月成交恐怕比8月还要难看。

以广州和佛山为例，据本站房产数据中心统计，新房网签连续两周处于低谷。截至9月18日，佛山新房成交面积较上月同期下降10%，广州市场同样疲态尽显。

不仅广佛，全国楼市都散发着凛冽的寒气。

据中指院监测，9月前两周，重点监测城市商品住宅成交面积，同比降幅仍超20%，传统“金九”大概率又要失约了。

新一轮救市又来了，疯狂试探政策底线

楼市复苏达不到预期，救市政策就不会停。

进入9月，楼市松绑的力度和尺度越来越大，其中不乏一线城市和新一线城市，通过取消限购和限价等手段，疯狂实探政策底线。

上周，苏州宣布取消限购，在全国范围引起巨大反响，一度被解读为楼市全面松绑的一大信号。紧接着，青岛也跟着出新政。

没想到，苏州看房团的大巴已发车，政策却被叫停了，看房团秒变旅行团。与此同时，青岛“二手住房不再限购”表述也被删除，再现新政“一日游”闹剧。

从南京到苏州，再到青岛，我们大致也能摸清到政策的底线在哪，松绑可以，但不能毫无底线彻底放开。

以佛山为例，今年5月的二手房不限购新政，仅针对满5年二手，一方面保留了限购政策的延续性，另一方面也释放了一部分市场活力。虽然影响范围有限，但该政策显然更符合房地产调控长效机制。

南京和青岛的措施略显激进，直接宣布二手房不限购，步子迈得太大，触碰到调控底线，临时被召回也是必然结果。

事实上，每逢楼市下行周期，新政就像挤牙膏一样，小步松绑试探市场，避免用力过度，把稳楼市变成刺激楼市非理性增长。

当楼市越救越差的时候，大招或许才会出手，官方的政策工具箱，还有很大发挥空间~

上周，一线城市的广州终于松口，放宽新房限价政策，新备案项目价格由原来的上下浮动6%，调整为上浮10%、下浮20%，为涨价和跌价都预留了更大的空间。

只不过，允许跌价的空间更大，满足开发商在“金九银十”促销冲业绩的计划。对开发商来说，当前市场环境下，活下去比利润更重要，保销量比保价格更重要。

由此来看，本轮政策松绑的力度更加克制，相对来说，楼市复苏也是一个漫长的过程。

中期业绩会上，多位房企大佬也表态，楼市仍在底部盘整，恢复是一个缓慢的过程；中梁联席总裁何剑表示，楼市将于明年3月、4月回暖；而碧桂园总裁莫斌更加谨慎，预测楼市明年6月30日回暖。

卖一套亏一套，特价房也没下跌空间了？

金九银十是传统促销季，现实却是：房价连续降了一年后，还有多少降价空间？

从佛山来看，主城区大部分楼盘，特价房源价格基本已到底，不少项目更是贴着地价卖，出一套亏一套。

时至今日，佛山各个板块的底部价格已出现，三山新城2.1万起、祖庙2万起、绿岛湖1.3万起、张槎1.5万起、佛山新城1.6万起......几乎贴近了各板块地价。

在跌无可跌的情况下，倒逼开发商不断升级营销手段。

想上车首付却不够？开发商借你一成；担心楼盘烂尾收不到房？有盘推出0月供，交楼再供房，解决客户后顾之忧。

有开发商通过“现房节”的营销动作，撬动潜在购房者；也有广州某开发商，直接请来“专业人士”，试图扭转“风向”。

*网传广州南沙某盘售楼部

以前，开发商在售楼部坐等客户上门。如今，哪人多哪就有卖楼摊档，菜市场、公园、农家乐.....甚至农田里，也有策划的身影；即使是打车，后座也能看到楼书，一边卖房一边开着滴滴的中介，不在少数。

然而，大多数人对降价中的楼市，仍然持观望态度，“你不买我不买，房价还能降两百”，沉迷于“羊了个羊”，也不愿意薅开发商羊毛。

在他们看来，年底是开发商冲刺业绩的关键时期，折扣和促销力度可能会更大。

全民都在等楼市大招？

不得不说，当前小碎步的救市节奏，对楼市的刺激作用相当有限，“欲出还羞”的试探性政策，反而加剧了观望心态。

如今的楼市，已陷入多方博弈的状态，特别是苏州青岛新政一日游后，谁也无法预料楼市大招何时出、还会不会出。

博弈的背后，其实是寻求一个市场的平衡点，也就是稳楼市最终的预期——房价和销量同步保持平稳。

目前，二手带押入户、现房销售、棚改房票模式等长效机制正在建立，对市场的促进作用还有待观察。从目前行情来看，整个四季度仍将是促销为主。