REITs擁利多 漲勢添動能

不动产证券化（REITs）基金绩效

在过去2006、2009年降息年度且总体经济未进入景气衰退的情况下，REITs缴出33%和27%的正报酬率，优于同期间各债市3~14%的涨幅。法人表示，根据过去两次美国联准会降息循环经验显示，REITs受益经济维持扩张挹注产业成长机会，涨势更胜债券。

复华全球资产证券化基金经理人张正宇表示，相较于债券主要报酬来源为债息收入及利率下滑创造的资本利得，REITs除了租金收益之外，租金或房地产价格可进一步受惠经济成长带来的益处，进一步推动资产及股价上涨。

对REITs公司而言，可趁利率降低的低成本时期，透过借入低价的资金买进理想房地产标的，让物业组合汰弱留强，进一步增加租金成长收益。降息循环开启为REITs带来正面的双重杠杆效应。

目前的房地产市场供需状况转向对REITs公司收租的有利局面，因为先前高利率美国商业房地产的新开工数量明显减少，2024年以来下降约20~30%，但同时因2025年美国经济预期将不会陷入经济衰退，需求方面预计仍能保持一定水准，在供需状况转变下，REITs的租金收益在2025可望持续攀升。加以利率下降，REITs利息支出减少，可降低成本压力，进一步提升获利表现。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队指出，医疗保健REITs持续得益于强劲的高龄住房基本面，富时北美医疗REITs指数今年以来（截至11月5日）已有29.1%涨幅，大幅超越富时北美REITs指数的7.1%。市场预期，本轮联准会降息循环下的REITs走势可能相似于美国1999-2003年联准会降息周期中的表现，REITs将是长期看多的配置好选择。

PGIM全球精选不动产证券基金产品经理张国扬表示，根据统计，不动产为美股11大产业中与利率反向关系最明显的产业，也是利率下行的最大受惠类股，一旦利率下降能减轻融资压力，同时提升获利能力，且因为贷款成本下降也将提高市场对房地产的需求。