认购率仅约8%？绿城折戟上海楼市“顶流区域”

大虹桥和绿城，这两个词放在一起，看起来像是一个不可能会输的组合。但是，让人难以置信的是，位于大虹桥徐泾板块的绿城春晓园，却遭遇了认筹客户组数不足而不用摇号的尴尬。

3月18日，二期开盘的绿城春晓园官方微信公众号发布公告称，因认购的客户组数较少，将不采取摇号方式开盘。虽然绿城方没有公开认筹数据信息，但是业内传言，该项目这批次仅有20多人认购率，认购率低到8%。

绿城折戟大虹桥

3月18日，绿城春晓园官方微信公众号发布公告：现因登记认购期间登记认购的客户组数较少，经上海市青浦区住房保障和房屋管理局同意，项目将不采取以公证摇号排序方式确定选房顺序的方式开盘销售。

图源官微

公开资料显示，绿城春晓园二期共出售282套房源，均价约60910元/㎡。该幅地块是绿城在2023年8月的第二轮土拍中，绿城从19家房企中脱颖而出，在摇号环节幸运摘得青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块。值得一提的是，在当时二批次的土拍中，绿城上演了拿地 “帽子戏法”，斥资百亿连拿闵行梅陇、青浦徐泾、嘉定南翔三幅地块。

网上房地产数据显示，绿城春晓园目前一期和二期均有房源在售，可售住宅套数657套，尚有486套未网签。

图源网上房地产

绿城“快周转” 项目存在“硬伤”

提到绿城，相信很多人联想到的是“高品质”，“交付口碑好”，作为一家 “慢工出细活”的房企，如今在上海却一反常态，走起了“快周转”的模式。就在拿地不久后，三盘齐发，9月开展厅，10月开售楼处和样板间，11月闪电入市，12月开盘。

在绿城拿地的同月，绿城春晓园的设计方案便迅速出炉。粗略估算，从拿地到开放售楼处，仅仅用了约3个月，更何况绿城还是同时间操盘三个项目。从认购情况来看，三个楼盘存在的共性是2024年销量都不及2023年，背后主要是受到市场大环境影响。

不过从单盘表现来看，绿城大虹桥项目绿城春晓园在2023年12月10日的首开认购率也仅5成。

要知道大虹桥历来是很多买房客群趋之若鹜的改善型板块。在很多人眼中，绿城就是“高品质口碑”的代名词，很少有人会把“低认购率”，“无人问津”等词语扣在绿城项目上面，况且还是在上海最具发展潜力的大虹桥板块。

据不完全统计，2023年度大虹桥新房累计供应新房4100套，累计认购客户超6600组，平均认购率高达163.24%。据佑威数据统计，从区域来看，大虹桥网签成交新房高达5900+，成交总量高居全上海第一。

房企高效运行，趁市场行情还算好的时候抢跑入市也无可厚非。当然，顾客也是用脚来投票。项目“叫好不叫座”更多还是因为绿城春晓园作为一个刚改型楼盘，存在多个核心痛点。

首先，项目位于徐盈路国际社区的东北角，距离地铁站距离约1.5公里，并且没有公交接驳，公共交通站点集中在崧泽大道上，对于很多需要搭乘地铁出行的业主而言，是一大短板。

其次，板块内唯一的大型商业配套：万科天空广场同样位于17号线徐盈路站南侧，而春晓园社区门口几乎没有配套可言。

第三，项目所在区域是徐泾和华新板块的交界处。华新是青浦物流较为集中的区域，当前川流不息的集卡车流会从明珠路经过。虽然绿城方面表示，后期明珠路物流园区会规划搬迁，但还是成为购房者选择时一个挺大的障碍。

结语

业内人士分析认为，绿城春晓园本次成交“惨淡”，与过去几年青浦徐泾新房供应量大，板块暂时无法兑现更多购买力有一定关联。公开数据显示，大虹桥近3年新房成交量已超1.2万套。

此外，市场处于下行期，投资客占比较多的大虹桥迎来海量新盘交付，二手房价格滑落明显，几乎没有“倒挂空间”，加上后期大虹桥还有源源不断的新盘项目待入市，可选余地较大。这样的情况下，对于产品没有好好打磨，就会遭遇市场的冷酷淘汰。