三招看破「真实房价」！ 房仲教你「实价登录」如何应用
▲建案广告琳瑯满目，常让首购族无所适从。（示意图／撷取自google map）
「每坪开价45万，卖你40万就好！」「首购族」买屋时，不论中古屋还是预售屋，面对仲介跟代销的口沫横飞，总让人无所适从，即使看了内政部的「实价登录」，但又跟自己要买的房屋不是同一个，到底要怎么判断才是正确？全国不动产企研室主任张瀞匀表示，掌握简易的看屋前三步骤，就可以让你对房价的判断更为精准，不被花言巧语所蒙蔽！
张瀞匀分析，「实价登录」上路后，周遭行情一目了然，但毕竟不是相同物件，所以仅参考「实价登录」，「首购族」在房价的判断上难免失准，所以今天就要教大家三招，一、「独特性」二、「预售屋判断」三、「租金看房价」，除了可以预防不被蒙骗外，也可以在捡到便宜时马上知道！快速买屋入住。
一、 独特性
无论二手屋或新屋，参考「实价登录」找到邻近区位、相同屋龄绝对是判断房价的第一步，但即使符合以上条件，还需端看「装潢」、「座向」、「景观」、「浴厕有无开窗」、「格局」等细节。
张瀞匀说，相近区位也有分是否邻马路；座向则会影响到是否会有西晒的状况；有的浴厕没有开窗，跟同栋楼有开窗的，房价势必也有落差；一般而言「方正格局」，也会比｢狭长型」来的好。
谈到景观，许多建商刚盖好时，会主打景观住宅，但有时候就必须其景观「时效性」，最常见的「河岸第一排」通常就是「永久性景观住宅」；重划区有许多建案在刚建好时，确实可以看到河景，但由于并非在第一排，也会导致第一排未来盖好时，导致景色被遮蔽，所以才会没有将景观做为广告主打。
简单而言，每个房屋都有自己的「独特性」，所以即使很雷同的房屋物件，有些微价差都纯属正常。
二、 预售屋房价
现在各区域重划区卖压重，也让代销纷纷主打「让利价」，但也有人混水摸鱼，把销售价格「开高走低」，所以判断预售屋房价的关键，同样第一步是「实价登录」。预售屋可以参考邻近区域「5年内新成屋」的成交价，再往上加一成，通常就是所谓的「正常售价」，但近年有些例外；张瀞匀指出，由于近年双北重划区众多，导致卖压沉重，所以部分较偏远的区域建案开始出现了「出清价」，不过从「正常售价」就可以判断该建案是否已经开始出清了，借此判断捡便宜也不错！
过去许多人买屋后不自住仅出租，作为投资理财工具，进而衍生了投资报酬率推算公式，过往投资客都以「年投报率4％～5％」换算，所以推算公式如下「年租÷房屋总价＝4％～5％」。张瀞匀表示，但近年大台北地区房价上涨速度较快，房租远远跟不上房价，导致许多地方年投报率仅剩2～3％，所以现况而言，这个公式比较适合双北以外的县市，搭配「实价登录」参考使用。
此次内政部的「实价登录」政策实施效果很好，房价也越趋透明。张瀞匀建议，现在许多房仲卖屋前，也都会先参考「实价登录」，所以确实做好以上步骤搭配实价登录，就能让自己对于房价掌握更为精准、确实。