少子化高房价 买小宅看价值更胜价格

第一建经总经理谢万雄。（第一建经提供）

暌违近12年，台湾于今年再度进入升息循环，购屋贷款负担增加，统计内政部不动产资讯平台资料，观察2011年与2022年，两波升息循环的小宅交易状况，今年上半年，全国15坪以下小宅交易占比达15.5％，较12年前同期增加6.5％，而小宅交易占比最大的台北市，从2011年14.5％，增加至2022年的26.9％居六都之冠，12年以来大增12.4％。

另从全台住宅使用执照核发平均数量与面积变化来观察，发现从2012年平均59坪，缩减至今年剩下约45坪，10年以来面积减少约14坪，房子越盖越小，追根究柢，就是建商的「供给」配合上了年轻人、小家庭的「需求」，这在寸土寸金的蛋黄区尤为明显，一方面建商在蛋黄区能取得的土地本来就不大，可以规画的户型坪数就只能缩小，二方面小宅产品压低总价预算，非常适合首购族及刚成家的小家庭或投资客包租公，甚至是空巢期以大换小的退休族，让嗅觉敏锐的建商重视这股需求，在规划时都不忘推出小宅商品。

小宅交易占比逐年拉高，与三大因素有关：包括一、房价所得比高，尤其以台北市最为明显，因总价预算考量，只得转购置小宅来平衡预算。二、人口结构改变，现代「不婚族」、「晚婚族」或「顶客族」增加，都会区功能性的小宅格局成为单身经济下产物。三、置产型买盘，小宅有低总价的优势，尤其精华区小宅产品吃香，出租率、转手率及投报率都高。

当房价越高，购屋族能够负担的坪数相对也越来越少，尤其是都会区「蜗居」的现象越来越明显，年轻购屋族希望享有都市的就业机会、生活机能、交通便利、医疗水准等，而符合这些条件的房子，价格往往居高不下，甚至可能逐年上涨，想要挤进精华地段，在预算允许的情况下，建议可以选择2房或1+1房产品，在空间使用上不至于太局促，如果周边有公园绿地等活动空间更佳，更可视为居住空间的另一种延伸。

另外也要提醒，小宅虽拥有低总价、好入手的优势，但需留意，有些银行对权状坪数低于15坪的物件，视为不易转手的产品，房贷成数仅有6～7成，若权状坪数10坪以下，部分银行甚至可能不承贷，若因预算有限而必须买精华区小宅产品，宜优先挑选捷运周边、具明星学区效益，或医院产业园区周边等，转手性和出租率高，且银行鉴估值也会更好，部分银行贷款成数有机会可达到7～8成，让购屋成家的可及性更高！