设立22.34亿元基金出表商业项目，万科推进瘦身减负

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

万科正在通过各种各样的方式积极出让资产、压减债务。

8月13日晚间，万科发布公告称，其下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司及泰康人寿保险有限责任公司，共同投资设立万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）（下称“中信万科消费基础设施基金”）。

这笔基金募集规模为22.34亿元，主要用于收购万科两家下属子公司，两家子公司主要持有北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。

万科这笔交易可以看作是设立一个私募REITs，将两座万科广场的权益和负债出表的同时，回笼一部分资金。万科在公告中回应称，此次参与投资中信万科消费基础设施基金，是落实公司“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。

这是万科在“减负”路上的又一探索。眼下的万科，销售持续承压加之大宗资产交投不活跃的因素交叠，压减债务仍然十分困难。在这种背景下，万科还在尽力寻求多元化的方式化债，也是向市场亮明不躺平的态度。

多元化减负

万科所参与的基金募集规模为22.34亿元，主要用于收购其两家下属子公司，两家子公司主要持有北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。

在出资结构方面，万聚盈通认缴出资金额为1000万元、深圳万科认缴出资金额约为12.42亿元，合计占中信万科消费基础设施基金的比例为56.05%；中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司、泰康人寿保险有限责任公司的认缴出资金额则分别约为100万元、1.99亿元、7.82亿元。

虽然万科目前持有的权益最大，但其还可以继续“减持”。在公告中，万科称其有权按照《有限合伙合同》约定将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人。

这只基金所投向的两个项目，是万科目前的持有性资产中相对优质的项目。公开数据显示，深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场去年的营业额分别超20亿元和6亿元。

这可以看作是一个私募REITs的结构。万科通过设立基金平台的方式置出两座万科广场，同时回流了部分资金和利润。万科在公告中也表示，其下属子公司参与投资中信万科消费基础设施基金，是落实公司“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。

万科所谓的“一揽子方案”主要包括两个阶段：第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体来说，万科未来除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；将坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元；同时，主动完成融资模式转型。

第二阶段则是，聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。

目前，万科还处在第一阶段，此次置出两座万科广场，即是变相通过大宗资产腾挪的方式，退出非主业。

不确定性尤在

在此次置出两家万科广场之前，万科近期已有其他的大宗交易。7月30日，万科发布公告称，其控股子公司苏州傅恒企业管理咨询有限公司拟将持有的苏州高新万阳置地有限公司50%股权转让给苏州高新地产集团有限公司。

这是一个合作项目，此次转让后万科将退出这个项目的开发中。

而在商业资产方面，万科此前已经将万科七宝广场的所有权出让给领展，中金印力REIT也已经完成上市。

虽然万科陆续有大宗资产的交易披露，但万科其他业务的退出，并不简单。可供对比的是，不在万科主业范畴中的物流业务，目前虽然也已经在进行REITs的探索，但整体的资产的盘活仍没有找到方式和路径；其对普洛斯的股权投资如何处置也暂未有下文。

一位了解万科的地产分析师对21世纪经济报道记者分析称，“现在的大宗资产一般没有那么容易就能卖掉，即便有意接手，也是从好的项目开始，而且要接受较高的折价。万科近期有动作的项目也都是好项目，七宝广场、龙岗万科广场都是运营比较成熟的项目，其他的资产我们都看作是‘重投资’的长周期项目，现在要变卖要花很大力气。”

尽管现实中困难重重，但万科必然不能够躺平，因为穿越周期的基础就是自救。万科董事会主席郁亮此前也曾表态，“万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。万科将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。”

在大力变卖资产的同时，万科销售额下滑的趋势却仍未缓解。今年前7个月，万科累计实现合同销售金额1465.5亿元，同比下滑超过35%。

一位持有万科债券的私募机构人士告诉21世纪经济报道记者，如果销售没有起色，万科好的资产又基本上都卖完以后，万科明年还将存在较大的不确定性。“要看万科管理层的动作还有整个市场的变化，目前市场的情况来看，万科还没有太多的利好出现，它的存量债务规模也比较大。”

许多国际评级机构对万科的态度也愈发审慎。8月13日，国际评级机构穆迪宣布下调万科企业股份有限公司及其全资子公司万科地产（香港）有限公司的家族评级至“B1”，并给予“负面”展望。

穆迪预计，万科今明两年合同销售额分别下降约30%和20%，此外由于在地产下行周期不得不打折促销，也将对万科利润率构成压力。穆迪同时表示，尽管万科因其庞大的再融资需求而面临财务风险，但其从在岸银行筹集长期有抵押融资的能力在一定程度上缓和了风险。

这也是市场普遍的看法。万科能否顺利过关的关键在于，其再融资的能力能否被完全激发。如果万科再融资顺利，则其安全阈值也会被相应提高，但在目前的市场环境下，万科仍然要积极努力盘活资产，来应对市场下行对销售的冲击。