社评/以国家级保证恢复房地产信心
旺报社评
大陆房地产市场问题严峻,两年多来,多家大型房地产开发商爆发财务问题,买家与投资人对房市失去信心,不再认为是安全的投资,大举出脱房地产,进一步拖累并压垮大陆房市,连带冲击股市与经济表现,政府推出一系列救市措施,但危机显然尚未触底。
房市供需 信心危机
2023年大陆房市持续下探,全国房地产开发投资金额、房屋销售金额分别减少9.6%、6.5%。就单月数据观察,12月房屋销售额较去年同期大减17.1%、全国房产景气指数93.36,创8年新低,且连续两年处于不景气状态(指数100以下),不容轻忽。
房地产市场问题严重,在于供需两端均出现信心危机。市场供给端的开发商与建商不时传出债务违约与破产倒闭的消息,加上经济面临下行风险,加深银行贷放与市场投资人的疑虑,使得习惯负债经营模式的房地产业者(不管是大型或中小型),难再从市场取得资金,无法扩大投入并维持营运。
根据日本野村证券统计,大陆仍有近2000万套待完工的预售房,预估至少还需投入至少3兆元人民币,方能完工并交屋。市场信心匮乏下,筹得如此巨额资金,无异缘木求鱼,很大机率会成为烂尾楼。资金困境削弱供给端信心,房地产问题严重性更为突显。
需求端的消费者信心,随着知名房地产公司接连爆雷,加上对房市前景感到悲观而消散,买家望而却步,市场买气退潮。已购入房屋的人为避免利息负担加重,选择提前偿还房贷,去年甚至出现排队还房贷奇景。这种类似资产负债表衰退(balance-sheet recession)的提前偿还房贷举动,加剧大陆房地产困境。
大陆人行发布「2023年金融机构贷款投向报告」,2023年底大陆个人房屋贷款余额38.17兆人民币,较2022年同期年减1.6%,是自2005年有此数据以来的首度衰退。这个数字在2021年之前,几乎都以每年10%以上的速度增长, 2022年处于疫情严格封控,2023年竟然出现负成长,确实不寻常。大陆房市需求端信心丧失,对房市与经济表现的压抑非常明显。
问题资产 政府救助
大陆房地产与经济之间的关系有多紧密?前IMF首席经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)与在IMF任职的大陆经济学家杨元辰曾经共同估算,房地产和建筑业在大陆经济活动中占比将近30%,远高于欧美国家的15%~20%,韩国也不过大陆的二分之一,显示房地产对大陆经济的影响,很难有单一产业可以类比。这也代表大陆房市一旦衰退,经济增长必跟着放缓。
有鉴于此,大陆冲刺经济的当下,须正视房地产信心恢复问题,需针对供给端与需求端,双管齐下重振市场信心。房市供需两端出现信心问题,追本溯源跟政府先前一系列打房措施脱离不了干系。解铃还须系铃人,既然是人为因素造成房地产危机,解决问题也需要政府出面,端出更具说服力与保证力的政策,一肩扛起阻止房市下滑的责任,方有机会顺利化解信心危机。
实际做法上,可比照2008年金融海啸期间美国政府积极介入,推出问题资产救助计划(Troubled Asset Relief Program,TARP),用7000亿美元资金额度,购买和担保金融机构问题资产,以救助陷入破产边缘的金融机构,恢复金融市场稳定。这项用空间换取时间,恢复并稳定房市信心的计划,事后证明有效。
就体制面而言,大陆单一政党领导与社会主义市场经济模式,更有本钱贯彻国家意志,差别只在于要不要。不过,必须强调的是,这绝非鼓吹大陆走回头路,重新吹起房市泡沫,而是非常时期的非常手段。一旦市场信心恢复,紧急措施该退场就退场。该怎么做,答案呼之欲出。