申花次新房价格反弹 为什么它却越来越难卖出好价？
“边上小区几乎都价格反弹，我家次新房为什么还是卖不出好价？”
小谢是申花九龙仓天珏的业主，原本计划趁着新政后的这一波行情，赶紧把手头的天珏出手。“最近行情这么热，说不定还有机会微涨一波。”
没想到，这两天，中介在朋友圈里发布的成交统计，让他破了大防。
“别说涨价了，成交价格越来越低。我这可是育才登云的学区房啊！”
小谢发现，11月，一套九龙仓天珏的顶楼17楼的138㎡房源，居然以760万成交了，单价才5万5。
这个价格，和小谢对自家房源的心理预期有100万的落差。
5万5的天珏顶楼，到底什么概念？
首先，成交价格和当初新房售价几乎持平。算上各种成本，房东勉强保住本金，大概率亏利息和税费。
其次，和今年3、4月小阳春行情相比，价格回调明显。当时，有一套低楼层的同等户型，成交价格在870多万。半年时间，行情经历波动，差价高达110万。
而且，最近一段时间，申花几乎每个次新房都呈现了价格轻微反弹，偏偏就天珏的价格曲线走势不同。
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相比8、9月的一片惨淡，由于成交相对活跃，申花大部分次新房小区在11月的成交价格，都相当给力。
先说同属于育才登云小学的其他次新房。
领头羊宜和园，11月成交了3套高层，单价7万2-7万6不等。其中也有一套顶楼的153方，带1个车位，已满二，1100万成交，单价7万2。
养云静舍，11月成交了一套中等楼层139㎡，单价7万5，带1个车位和储藏间，已满二。
交付多年、当初定位偏刚需的尚景国际，一套128方低楼层，居然同样也能以760万成交，单价5万9。
再把目光聚焦到育才登云学区之外。
首开杭州金茂府，11月高层最新价格7万2到8万6不等。古翠隐秀11月成交全部上7万。
沁园高层，只有低楼层的成交价格略微低于7万。锦绣之城一套158㎡中等楼层，卖出了8万1的价格。
滨融府一套低楼层139㎡以925万成交，单价6万7，不满二。
甚至当初新房发行价便宜一大截的申花北，杭樾润府也有不俗表现。同样139㎡的大四房，杭樾润府11月成交4万8到5万4不等。
其中，最贵的一套高楼层，以756万成交，不满二。
和我们刚刚提到的那套天珏顶楼138㎡的成交价，只差了4万元。
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着急卖房的小谢一直在思考：问题到底出在哪里？
成交偶然性？个例确实不能代表全貌。不过，追溯九龙仓三兄弟更多的历史成交，勉强保本金的成交似乎不止这一套。
都怪不满二？在九龙仓三兄弟内部，天荟和天玺已经基本满二，天珏不满二，三兄弟本身有价差，但整体都比周边次新房便宜一截。
而且，前面提到的滨融府、杭樾润府，同样在有大税的基础上，卖出了相对不错的价格。
归根结底，品质还是二手溢价的王道。
“神对手”一抓一大把的申花，最不缺的是品质感好的次新房。手握千八百万预算的购房者，对品质也会有更多期待。
相对平庸的九龙仓三兄弟，在这样的高压竞争中，很难卖出高价。
虽然总价在申花次新房中相对亲民，同事也面对了更多竞争。
申花其他次新房，和申花北的造纸厂三兄弟，同等户型有很大的总价差。但九龙仓三兄弟，却要面对造纸厂三兄弟的直接冲击。
10月杭樾润府成交32套，11月成交13套，抢走了不少九龙仓三兄弟的买家。
于是，九龙仓三兄弟被造纸厂反向挤压。九龙仓越便宜，竞争对手反倒越多了，越是难以卖上好价。
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当然了，我们探讨这套天珏的低价成交，并非为了拉踩。
在申花，九龙仓三兄弟一直被买家和中介们，定位为高性价比。如果预算相对受限，又想要有个强势学区，九龙仓三兄弟的优势就很突出了。
毕竟，不是每个家庭，都能为了更高的居住品质，一下子多拿出大几百万的预算。
但很显然，后限价时代的杭州二手市场，品质对二手房价的作用力，一定会比前些年更大。
在一轮轮市场洗牌中，分化变得更明显了。
接下来，同一板块、同一学区、房龄相近的次新房，房价也很可能走向完全不同的结局。
反向思考，对买家来说，无论是继续摇号，还是转投二手房，都应该更关注房子本身的价值。