深圳龙年首拍无战事 龙华近52亿“事前定价”地块未被疯抢

观点网深圳龙年土拍首场“光速”结束，拥有“自主定价”光环的龙华宅地，并未出现预想中的企业“疯抢”场景。

2月29日下午，2024年深圳首场土拍结束，本次仅有1宗地块挂牌并出让，系位于龙华民治的4.67万平宅地，起拍价51.69亿元。

观点新媒体了解到，本次开年首拍仅有2家房企参与该地块的争夺，一家为招商蛇口，另外一家则是中建壹品与湖北文旅园区建发组成的联合体。

最终，地块被中建壹品联合体以1000万溢价摘得，地块成交价51.79亿元，溢价率为0.19%。也就是说，仅一次举牌加价后，招蛇便对这宗地块失去了兴趣。

对于龙年首拍仅有1宗地块，戴德梁行研究院华南区研究部董事张晓端认为，（该情形）是对去年非集中出让模式的延续。

“去年以来，土地市场的限制性政策逐步放宽。深圳在2023年发布了3次宅地出让清单，但非集中出让，而分为6次出让。龙年首拍仅1宗地块，延续了这一趋势。”

回看地块本身情况，地块原规划的土地性质是仓储用地，只不过在去年9月，为加大龙华区住宅供应量，当地住建局将原规划的[民乐地区]法定图则02-20、02-22地块及周边道路进行调整。

观点新媒体了解到，在这次调整中，最明显的变化是仓储用地的大幅减少，并调整新增2宗教育地块、住宅地块以及若干公园绿地。其中的2宗住宅地块，就是本次土拍出让的民治街道A808-0025宗地。

据观察，民治街道A808-0025地块系近年来，龙华区域出让过面积最大、底价最高的土地，仅起始底价就来到了51.69亿元，系2023年同期首拍总底价的8成。

数据来源：观点指数整理

在竞拍规则上，该宗地延续了2023年12月宅地出让的竞拍模式，采用“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，并没有明确限制商品房销售限制均价，但开创性的提出了商品房销售价格“承诺函”。

对于价格“承诺函”，挂牌公告中解释称，竞买人需径询深圳市住房和建设局，在申请确认竞买资格时需提交《关于普通商品住房销售价格的承诺函》。

观点新媒体了解到，《承诺函》要求房企承诺宗地所建设的普通商品住房销售均价（包括室内装修）的上限，并未规定下限。

在春节前，深圳宣布限购政策松绑，同时取消深户落户、降低个税和社保年限要求，降低了购房门槛。此外，央行下调了贷款利率，减轻了购房者的贷款成本，这些楼市利好政策应该有效刺激了土地市场的热度。

然而，事与愿违的是，民治街道A808-0025地块以低溢价率成交，溢价率仅为0.19%。

值得注意的是，去年同期除了底价出让的地块外，其他宗地的平均溢价率为11.44%。市场普遍认为，这显示出在较为优越的政策环境和“自主定价”优势下，地块拍卖出现了意外的“爆冷”现象。

在张晓端看来，本次土拍文件中的“商品房销售均价”承诺函，属于事前定价权，受政府监管。不明确限定价格，意味着未来销售价格仍受到住建局的监督和指导，但开发商可根据市场判断和成本综合考虑，拥有一定定价权，这与“限价”有本质区别。

“目前来看，承诺函中规定的是商品房销售单价的上限，下限并无明确规定。在整体价格下行的背景下，达到承诺函中设定价格目标并不难办。”

其续指，房企不参与地块争夺，与土地市场相对冷清与整体市场环境相关。全国房地产开发投资持续下滑，反映在土地购置方面，则是投入金额减少。

除了大环境信心较差因素，同板块其他项目较差表现，同样影响着房企的争夺热情。

观点新媒体了解到，地块西侧为深国际万科和风轩项目，该项目已于2018年拿证预售，目前已经售罄；东北方向邻近龙岸花园以及龙岸君粼项目，其中前者同样售罄，后者则是于去年6月备案取证预售，总房源464套。

除去两个较早入市并售罄的项目，距离地块最近的在售新房仅有龙岸君粼，而该项目目前处于滞销困局之中。

深房信平台数据显示，截止于2月29日，去年6月预售的龙岸君粼464套房源，仅录得去化81套，去化率17.45%。以目前平均每月卖10套的速度去化，剩余的383套房源需要3年以上才能实现售罄。

而邻近项目较差的去化表现，也并不意味着宗地上盖项目没有打造好产品的空间。

据悉，地块的正南方向为华南国际物流中心二期项目和民治水库。且前者项目建筑高度普遍较低，地块建成项目后，能够直观地感受民治水库的自然风景，这无疑是与周边项目存在的优势化差异。