深圳学区房的最后一批接盘侠？

几乎每个家长，都把自己孩子看作心头的珍珠，生命中最重要的人之一。

在小孩上学这件事上，掏空家底、孤注一掷买个名校学区房的家长比比皆是。哪怕牺牲了居住体验，也在所不惜。

很多人买学区房是没有概念的，只会看现在这个学校排名怎么样，却没有和自己的孩子结合起来。

买学区房，其实有一个很重要的思路，就是一定要用动态的眼光去看待。

01

20年前的深圳，整个南山除了育才系以外，都没有名校，全是很差很不知名的学校。当时深圳的名校，如深中、螺岭等等一系列的学校，基本全部都在罗湖。

20年过去了，目前罗湖除了深中一枝独秀，基本上已经没什么名校，而且深中的地段生相对也不咋地。

为什么深中的排名一直那么好？因为它有点招生，就是成绩特别好的可以点招过去读，以至于排名一直保持比较好的状态。

怎么理解用动态的眼光去看待学区房呢？

如果你的孩子还很小，或者还没出生，又或者刚准备要小孩，这个时候就要着眼于未来，看8-10年以后，这个地段、这个学区会不会变得越来越好。按照这个思路去选择学区房，往往能提高资产的成长效率。

如果小孩都还没出生，或者小孩才一两岁，你就去买罗湖的深中、福田的百花等这些老牌名校，风险系数往往会比较高。

因为，你孩子上学的时候，它可能还算是一个名校，而等你孩子毕业的时候，它可能已经不是名校了。

当老破旧名校学区房的学区资源发生变动、变得不再那么稀缺，这时候老房子的价值必然会进一步被拉低。

02

学区房的价格，会随着学校和板块地位的衰落而下滑，也会随着学校和板块的崛起而上涨。

如果你买到一个未来增长潜力不错的学区房，即便它现在还不是名校，将来也有很大可能发展成为名校。

像南山和宝中一些比较好的学校，现在已经能看到它们有一些很不错的苗头，每一年的成绩有所上涨，周边的房子比较新，价格相对也不错。

更重要的是，这些地段未来也有优质产业支撑，对于收入比较高的人群居住的板块，未来的学区必然不会差。

所以用动态思维做选筹，就是看它未来是上升、下滑还是平稳。

只要是小孩还没有那么快上学，在家庭资金有限的情况下，还是要考虑资产向上走的增量空间。

不管是买房，还是买学区房，首先要买增量，其次买存量，最差的就是买那些过去很出名、接下来会慢慢滑落的学校。

03

目前整个深圳市场的估值很混乱，以6万单价为例，你会发现很有意思，在罗湖、龙岗、龙华、福田、南山和宝安，每个区域都有对应的选择。

原来不是这样子的，市场行情稍微好一些的时候，不同区域的估值相差非常大。

现在同样是6万，每个片区居然能选到差不多的房子，那这个时候选片区的作用就会尤其大。

因为，当下一轮行情来的时候，一定是有的板块涨得多，有的板块涨得少，有的板块不涨。绝对不可能是雨露均沾行情。

过去大牛市行情，也没有什么出色表现的板块，别指望它能在两极分化时代中拿到什么好行情。

从产业资源和房产升值的角度，深圳的优质板块从东至西分别是：香蜜湖、华侨城、深圳湾、科技园、后海、蛇口、前海、宝中和碧海。也就是围绕着福田、南山到宝中碧海的海岸线买房，通常不容易出错。

深圳是不缺购买力的，优质地段的好楼盘和好户型，价格长期看只会水涨船高。

现在，不论是买房还是置换，就是要瞄准这些优质产品。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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