生成式AI浪潮 保德信看好：推升數據中心REITs需求爆發

境外REITs基金绩效。统计至2024/01/12，单位：%。资料来源：Lipper

生成式AI浪潮带动数据中心REITs迎接结构性顺风，保德信指出，生成式AI的潜在租赁活动开始进入发酵期，根据统计，自2023年第2季以来，美国数据中心租赁量大幅增加，同时带动大型数据中心的电力负载量创下单月新高，甚至超过疫情期间远距需求带来的高峰，反映出未来数据中心REITs需求将有增无减。

PGIM全球精选不动产证券基金产品经理林芷麒表示，大型云端业者投入大量资金，并且开始抢攻数据中心空间，来容纳生成式AI所需架设的伺服器等硬体设施，盘点这波租赁热潮由亚马逊、微软、Google、阿里巴巴等超大规模的云端业者主导，除了替数据中心REITs带来新一波刚性需求，这些大型龙头云端企业公司财务体质健全，对于数据中心的租户风险极低，亦为一大优势。

林芷麒说明，统计过往REITs市场的前几大产业占比，2010年时主要以办公室、商场、公寓、医疗生技、零售、工业等占比最大，办公室租赁甚至达19.2%，如今随着产业洗牌，REITs的产业组成也产生显著变化，资料中心占比近十多年大幅成长至12%，办公室租赁则降至5.9%，显见AI对于REITs市场所带来的重大变革。

另外，林芷麒指出，整体不动产兴建活动在过去10年仍未回到过去水准，预估历经低迷的兴建周期后，新屋竣工量将再次大幅回落，加上近期成本上升、退出价值下降（指出售资产或业务的收益），都导致未来几年净供给将出现可预期的下降，一旦供给放缓，或可支撑包括资料中心等租金成长的前景。

林芷麒认为，看好今年美国联准会开启降息循环之后，对于近年表现受到高利率压抑的REITs将带来正向帮助，加上企业对于云端、AI等需求持续成长，有利于相关REITs报酬表现领先反应，搭配REITs的收益来源除了房屋增值赚取的资本利得之外，租金收入、管理费用等，也是主要且相对稳定的报酬来源，建议投资人不妨趁着利率来到高点之际，优先布局可受惠于降息环境的REITs相关资产。