时论广场》央行组合拳 房市进入降温期（刘佩真）

中央银行19日召开第3季理监事会提出打房措施。央行总裁杨金龙说明相关细节。（陈君玮摄）

先前7～8月央行直接对银行祭出「不动产减降令」，要求银行需全面减降不动产（房贷与建融）的放款总量，但也因此产生部分乱象，使得赖清德总统关切民众对于房贷申请困难的情况，后续央行更约见国银总座，针对民怨的部分祭出四大措施。原先市场虽认为9月央行理监事会议终将回归第7次选择性信用管制的常规来调控房市，但未料其祭出组合拳式的调控比外界预期得更加严苛。

此次央行再次调高存款准备率1码，并祭出第7次选择性信用管制措施，共计有4项措施，出手力道远高于市场预期，因此预料对房地产市场的信心造成的打击不小。

有鉴于不动产放款集中度，6月底全体银行平均是37.4%，相当靠近37.9%的历史高点，以及截至7月底，银行不动产放款平均比例为26.47%，甚至国银7月底房贷余额为10.65兆，再次创下18年来的新高，已连续3个月暴增逾千亿元，年增率达到10.82%；再加上今年1～8月6都建物买卖移转件数年增率冲高至27.5%，房价也持续屡创新高，成了央行本月理监事会议出重手针对房市进行调控的原因。

第7次选择性信用管制措施包括：新增规范自然人名下有房屋者的第1户购屋贷款不得有宽限期；自然人第2户购屋贷款最高成数由6成降为5成，并扩大实施地区至全国；公司法人购置住宅贷款与自然人购置高价住宅贷款及第3户（含）以上购屋贷款之最高成数由4成降为3成；余屋贷款最高成数由4成降为3成等，范围之广、打击力道之强超乎市场想像。

况且先前财政部、内政部也强化对于「新青年安心成家房贷」的审查，如紧盯人头户、转租他人当包租公等现象，等同政府积极处理此政策遭到滥用的问题；故上述政策的环境与利空因素导致市场对于房市的信心出现明显松动下滑的局面。

若以影响层面来说，显然短期内除首购、都更危老与企业投资兴建厂房不受影响外，换屋、投资、投机等其他房贷的申请门槛与难度皆提高，类型则以成屋首当其冲，而预售屋交屋的状况也恐受影响，但商用不动产因有科技业者的自用性买盘支撑，故受到的波及相对较小。

整体而言，不同于今年上半年价量齐扬的房市盛况，下半年因政策的干扰将使市场氛围有所转变，观望情势较为显著，致使住宅市场进入降温期，交易结构转为量缩、价格高档震荡的格局。

毕竟央行连两季调升存准率，持续压缩银行的放款量能，此次信用管制对公司法人、自然人、不动产开发商一律全部趋严。况且仍需留意部分新案房价进入高原期，高房价也考验市场的接受度，以及部分新屋量体较大的地带依旧需留意卖压变数，加上国内仍有地缘政治因素，此对于买方的购屋决策依旧有影响。

（作者为台经院产经资料库总监、APIAA理事）