首尔旧商圈衰亡！跨年必访钟阁空店铺没人敢租 钱潮回流靠降租无解套
记者罗翊宬／编译
在都市成长过程中，市中心的商圈移转、衰退，或是人口往市郊移动是必然的结果。在台北，我们可以看到曾经走向衰落的西门町商圈近几年异军突起，而东区商圈反而因过高的租金逐步没落；在南韩首尔也面临类似的问题，今天就要来观察位于首尔传统上的市中心，钟路区贯铁洞（관철동）。
走出地铁1号线钟阁站4号出口便是贯铁洞，一旁的普信阁是每到跨年必前往朝圣、听敲钟的地标，除了车站地下街驻进各种贩售时下潮流新衣、小物、饰品的店面吸引年轻人外，洞内的「青春街」（年轻之街，젊음의 거리）更充满各式餐厅、酒吧、撞球场、练歌坊、补习班，一到晚上灯火通明，聚集年轻男女相约吃饭、喝酒、聊天，是首尔市中心最具代表性的商圈之一。
不过近日青春街内的许多店舖，却纷纷挂上「租赁」（임대）看版！根据《朝鲜日报》，街角最引人注目的建筑，1～2楼玻璃帷幕挂上斗大的租赁字样，此处于2014年3月至2016年12月曾是牛仔裤品牌BANG BANG租下的卖场，但自从撤店后，卖场1、2楼已经空了将近三年。
▲钟路贯铁洞商圈出现许多空店面
一栋曾经进驻知名大型眼科诊所的4层楼建筑也贴上租赁广告，总坪数达116坪的该栋大楼曾是钟路区人们约见面的地点，如今街友们露宿门口，该栋大楼更是空了六年之久。
据观察，以青春街为中心，从普信阁、钟路二街十字路、清溪川广桥、三一桥等四个点围成的贯铁洞商圈内，光是待租的一楼店面就有16处，若包含二层楼以上的更有20处。从普信阁往钟路二街，长约300公尺的大路边情况更严重，光这条路上就有8间一楼店面人去楼空。
钟路自从朝鲜时代建都汉阳（西元1395年）起，便是最繁华热闹的商圈，白天人潮像云一样聚集，因此又可被称云从街（운종가），是什么原因促使此地开始走向没落？
▲ 南韩首尔普信阁（图／翻摄自维基百科）
《朝鲜日报》归纳出两大原因。其一是租金和每月销售额相比太过高昂使业者无法承担，其二是周边商圈、景点崛起带动人群聚集，旧商圈反而走向没落。
根据韩国鉴定院（Korea Appraisal Board）调查，去年钟路一带店面每坪月租金平均8万4300韩元（约新台币2168元），假设店面50坪，平均每月就须缴10万8400元新台币。钟路的店租平均比附近的光化门贵1万4300韩元，比起首尔平均店面每坪月租金5万8600韩元（约新台币1507元），更是贵上2万6300韩元。
2005年首尔市政府整治清溪川，清溪川以北的钟路、贯铁洞一带商圈迎来巅峰期，许多大型连锁、加盟业者进驻，原本持续看涨的租金开始停涨，此现象维持约10年。然而近期租金开始下跌，与去年上半期相比，今年上半期钟路一带店租金降了4000韩元。
▲首尔钟路贯铁洞一带商圈，最中间的路为「青春街」（图／翻摄自韩巢地图）
上述位于钟阁站4号出口、总坪数达116坪的四层楼店面，尽管由原本的7000万韩元（约新台币180万元）月租硬生生砍至5000万（约新台币128万元），还是租不出去。有不动产业者透露，因近来商圈没落，房东砍了一至两成的租金，甚至每几个月才收一次租金，为的就是把店面租出去。
位于青春街，曾是BANG BANG商场的大楼，光一楼67坪的卖场每月租金高达5000万韩元、押金5亿韩元（约新台币1286万元），而二楼190坪卖场月租金也要4000万韩元（约新台币1286万元）、押金4亿韩元（约新台币1286万元），即便店面月租调降，一般业者还是无法负担。
不动产业者指出，贯铁洞一带商圈大多靠经营餐厅、小吃、饮料等为生，若非大型连锁品牌经营的服装、化妆品卖场，绝对无法承担高额租金。
此外，周边商圈的崛起也是造成贯铁洞一带衰退的原因！贯铁洞徒步10分钟外的GRAN SEOUL、光化门D TOWER、Center1等高楼进驻许多小吃、餐厅业者，吸引行人瞩目。而钟路附近的西村、北村也因观光业的影响，成为颇具特色的景点，加上近年异军突起的益善洞透过改建韩屋村，融合传统与现代，吸引许多文青造访；反观钟路、贯铁洞商圈则因首尔市政府2015年制定的都市计划，无法过度开发、改造，街景十几年来并没什么变化，自然流失了许多消费者和游客。
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