守換屋防線+精打投機客的政策博弈

继央行推出第七波选择性信用管制措施，排除继承房屋、实质换屋需求的贷款限制；总统赖清德昨在国庆典礼讲话上明确表态，政府打炒房将「不惜得罪特定团体」，并强调政策执行过程中要「平衡换屋族与租屋族的需求」，力求实现「居住正义」。

自住需求和投资、投机需求，本质上有明显的区别。本次推出的豁免条款，对「继承取得房屋者」与「实质换屋需求者」进行放宽，精确地区分自住需求与投资行为间的界限。对继承者，央行表示继承所得之房屋及相关房贷不计入其名下「多屋族」的计算中，这意味着即使继承多栋房产亦不会被视为炒房者，有效保障继承者的权益，减少了因家庭变故而无辜受到政策波及的风险；对于换屋需求者，则允许其在一年内完成旧屋出售的前提下申办第二户购屋贷款，赋予正常换屋族群操作弹性。

赖清德表示，实现「居住正义」的政策目标，是政府打炒房与照顾民生的最终依归。然而，央行针对换屋族群进行的放宽措施，虽然在政策设计上给予弹性，但其附带的严格执行条件却可能影响政策效果。依规定，换屋族必须在一年内卖出旧屋，否则将面临取消宽限期、提高贷款利率甚至追缴贷款额度的惩处，看似合情合理，但在实际执行上却可能出现隐忧。

首先，现今房市交易趋缓，换屋族能否在一年内顺利脱手旧屋仍具高度不确定性；若市场需求疲弱、成交量下降，换屋族可能被迫低价出售，造成财务损失，这不仅增加了换屋者的压力，也让银行在控管风险上面临更大挑战。其次，这样的严格追踪机制将大幅增加银行稽核成本，当大量换屋者需进行切结，并受一年内卖屋的条款约束时，银行不仅需在放款阶段严格审查，更需在贷后阶段持续追踪，任何疏漏都可能成为金融风险的潜在源头。

一年的时间压力将迫使换屋族须加快决策，这种快速出清的压力反而可能引发不理性行为，例如被迫降价求售或承担过高的贷款风险。换言之，央行的这项豁免条款虽然看似放宽，但其背后的风险控管挑战却需要审慎考量。

根据房仲与银行业者观察，尽管政策放宽部分族群的申贷条件，但整体房市交易量仍可能在未来一段时间内持续低迷。换句话说，房市买气受到的压力不仅来自于政策，更来自于整体经济环境的变迁；特别是央行同时上调存款准备率、加强资金管控，这样的双重政策夹击，可能导致资金成本上升，进一步抑制潜在购屋者的入场意愿。

另一方面，房市中的自住需求并非完全剥离于投资与投机需求之外。随着政策的执行，部分自住族群可能因被迫出售旧屋而成为潜在卖压来源，使市场上待售物件的数量增加；若买气无法回温，待售物件过多反而可能导致市场信心进一步下降。

央行豁免条款的设计，反映其试图在「打炒房」与「保自住」间取得微妙平衡。未来房市走势将取决于政策与市场的互动，央行是否能在「守住自住族的最后防线」之余，仍然精确打击炒房行为，将是政策成功与否的决定性指标。

赖清德总统的「居住正义」愿景，也将在这场政策博弈中接受最严峻的考验。