首套房贷利率4.4%？为什么说北京不可能

昨天（5月15日），央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全文不到400字，核心就这两句---

原文比较拗口，里面有个关键性名词——相应期限贷款市场报价利率，也就是我们常说的LPR。

LPR分为五年期以下、五年期以上。由于房贷多为中长期贷款，所以五年期以上LPR更具参考意义；而像严肃君频繁接到的3年期信用贷推销电话，则适用于前者。

目前最新五年期以上LPR为4.6%，减少20个基点可以理解为减0.2%。那么简单来说---

全国首套房贷利率，下限变为4.4%，打了个95折。什么水平呢？接近2017年房贷利率低点。

01

房贷利率打95折

如果想彻底搞清楚，就得先科普下。

首先，现行房贷利率＝5年期LPR+加点，而各城市加点情况不一。

其次，2019年8月央行出台规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点。

比如说，北京首套房贷利率＝4.6%+55基点＝5.15%，二套房在此基础上再加60个基点，也就是5.75%。

当然，也不是所有城市，都加这么狠。

深圳今年以来，首套二套基点分别调整为30和60，那么首套二套房贷利率分别为4.9%和5.2%；

也有部分二线城市比如苏州，3月底已经开始执行最低基准利率4.6%，二套房也突破“LPR上浮60个基点”限制，与首套房执行同水平利率。

而昨天发文，相当于央行自我击穿了2019年8月规定的下限---

「首套房贷利率不能低于LPR」。

02

信号意义＞实施意义

理论上来讲，北京首套房贷利率，是可以从5.15%，降低至4.4%的。实际能给购房者带来多少好处呢？

去年在北京买新房，人均消费673万，平均贷款金额400万，假设期限25年，等额本息还款，那么----

房贷利率5.15%时，每月还贷23735元；房贷利率4.4%时，每月还贷22007元。

每月少还1728块。看起来还不错~

基本上，LPR每调整5个基点，对100万贷款月供影响约30元。

但要注意，北京一次性大幅下调房贷利率的可能性极低。

据统计，2022年前4月北京新房成交近1.3万套，二手房成交约5.1万套。市场盘子够大，购买力够强。

而从银行角度来讲，作为放贷一方，每降一个基点，就会少一份利息收入，动力也不足。

这周开始，北京各银行会陆续跟进央行新政，具体跟进多少，以各家银行贷款客户经理对外公布为准，严肃君也会实时关注~

而且由于现行房贷利率不同，很多城市根本没有北京这样大的调整空间。

贝壳研究院统计数据显示，4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.45%。

而上文提到的苏州，目前首套房贷利率已经是4.6%，再降也只有20个基点的空间。

面向楼市的定向降息，更多在于信贷宽松的信号意义，对于楼市实际刺激效果有限。

03

精准定向降息

至此，还有两个关键点没说到。

一是限定政策对象，为“贷款购买普通自住房的居民家庭”。有媒体直接将其定义为“普宅”，但满足普宅要求的房子，少之又少。

比如北京目前通行的是2014年版本，而且全国大部分城市是没有“普宅”一说的。

*北京普宅认定需要满足小区容积率1.0（含）以上，单套建筑面积在140㎡（含）以下，以及房子单价或总价小于区域指导价。

因此，严肃君更倾向于“普通自住房”的描述，是央行为了响应“房住不炒”的总方针，留给地方银行自行把握的灰度空间。

毕竟房贷作为优质贷款产品，既要扶持自住刚需，又要让银行实现合理营收 。

再考虑到今年以来全国多个城市限购松绑，首套资格“认房不认贷”，甚至像长沙只要出租即可认定为“无房”，那么“卖小换大”改善一族，应该也能享受到政策福利。

换句话说，不带投资玩儿。公司名义购买的，非70年产权的等等，都不在政策辐射范围内。

另外，只针对新增贷款，已经放贷的，加点一旦确认，贷款合同期限内固定不变；除非LPR变，否则贷款利率不会变。

二是明确补充，不带二套玩儿。“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，依然是LPR+60个基点＝5.2%。

精准，定向。

有很多专家预测，即将于5月20日公布的新一期LPR利率，还有下探空间。但严肃君认为，5月15日刚调完基点，立马再调LPR的可能性，略小。

所有贷款利率都是在LPR基础上的，包括银行之间拆借、企业贷款、个人消费贷款，信用卡分期等等，房贷只是银行众多贷款产品之一。

LPR牵一发而动全身，既然已经定向房贷降息，再通过LPR普降，似乎没有必要。

互动时刻：

昨天开始，严肃君的N个500人置业群里，就不断有人问---

“楼市是不是马上要回暖了？”

“房价会不会大幅上涨？”“现在要不要出手买房？”……

严肃君只想提醒大家，请注意央行新政的开头第一句，仍然是“为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位……”

对于央行515新政，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~~