四大动能 带动商办遍地开花

瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫。（黄舒卫提供）

虎年开春，不畏俄乌开战、通膨压力不减、升息循环将至、行库紧缩放贷、政府打炒房辣招不断等逆风罩顶，台湾商业不动产市场依然坚挺，第一季上市柜公司重大交易金额破260亿元，紧咬去年天量。

其中表现最突出的产品是办公室，交易金额约185亿，占市场份额的7成以上，不但打破过去3成的天花板，更辗压最夯的工业地产，成为交易主流。最受瞩目的无非是中国人寿以120.5亿购置台中七期丰邑核心A办，以及屋龄超过30年的信义区扬升忠孝大楼也以站上每坪130万元，全面刷新市场三观。

另从内政部统计建造执照核发量来看，去年全台办公、服务类总坪数达102.2万坪，不但年增44%，更较2015年翻倍。交易量、建筑投资的暴冲，反映的是供给大缺口，以及未来潜在需求量的快速膨涨。

这次商办需求热潮是由新的产业布局改变空间结构所拉动，台商回流、半导体聚落、轨道经济、城乡发展四大动能打通任督二脉、促进供需翻盘，我们可以从区域、区位、营运、品质四大构面观察。从区域看，台中成长最多，年增294%，其次为桃园的186%，从总量来看，两都已经超越新北，甚至能跟双北市总和分庭抗礼，显见过去中南部「以厂代办」、「厂办合一」、「没有办公市场」的说法已经被推翻。

疫情冲击加上轨道经济，过去「中心辐射模型」、交通成本决定地租的理论被翻新。即使为适应混合、弹性等新办公形式，但企业仍想要一个集中的办公基地，因此花开遍地的轨道经济，把新交通节点当成替代方案已成为企业空间布局的新趋势。

轻资产的灵活布局，相对增生的则是办公运营商拓点、填补郊区空白的广大新商机。影响所及，打破传统CBD独占地位，六都副都心、多核心，甚至高级厂办投资都将成为资本、管理的蓝海市场。

除区域、功能上的骤变，最重要的是品质提升，在《格拉斯哥气候协议》后，企业活动是否合乎净零碳排要求，将是取得融资、投资、交易的基本要求，因此新规画、新标章，将在不久的将来成为拉大物件个别收益条件的关键。

莱坊调查，伦敦有绿建筑标章的顶级办公室售价较同区、其他条件相当大楼有10.5%的绿色溢价，雪梨、墨尔本更有17.9%。在国际规范、法规要求、租客偏好、经济诱因之下，「Must Be Green」的趋势加速办公市场的新陈代谢。