苏南／《建筑法》增第三方查验 是卸责还是提升效率？
▲206花莲大地震震倒了许多建筑，也促成《建筑法》修正，行政院会要求一定规模以上建筑物应由第三方现场查验合格才核发使用执照。（图／记者季相儒摄）
3月29日行政院会议通过《建筑法》修正草案（下称草案），要求一定规模以上建筑物应由第三方现场查验合格才核发使用执照。草案第71条的申请使用执照要件，由原来的起造人提供原领之建造执照或杂项执照、建筑物竣工平面图及立面图，修法增列一定规模以上建筑物应由中央主管建筑机关认可之机关（构）、法人、学校或团体（以下统称第三方）办理竣工查验合格，始得申请使用执照。
未来，若立法院三读通过建筑法第71条增订第3项规定，「一定规模以上建筑物申请使用执照应检附第三方出具之查验合格文件」，虽然目的为强化查验工作，提升建筑管理效能，但也会影响民众取得使用执照的费用及期程，甚至第三方查验不实收取不法利益的问题。
依《建筑法》第71条规定，新建工程得于结构体完成外墙鹰架拆卸后拍照，并检附消防竣工与检查合格等送件申请使照。但通常送件申请时文件不会100％备齐，待承办人审查时再补件即可。补齐后，承办人将排时间到现场竣工查验对图合格后，由起造人制作竣工副本送达后才核发使用执照。
从送件申请到领到使用执照，一般建案约需2至3个月，实务上常见送件时，建筑物内部装潢及周遭庭园等可能尚未全部完工，于等待建管机关到现场查验期间，才赶快施作以供查验。故第三方验收及格始能送件申请，势须全部实质完工后才能开始送件，延后建物开始使用时间。虽然修法说明，强调为降低导入第三方竣工查验影响使用执照核发效率，于申请使用执照前即可进行查验，但此与新法第71条将查验合格证明作为申请使用执照要件之规定有所冲突！
现行《建筑法》第70条第1项规定，主管建筑机关应派员查验申请使照建筑物是否施作完竣。而草案第70条第1项除保留原要件规定外，增列一定规模以上之建筑物应由第三方进行竣工查验，其费用应由主管机关向起造人收取之。修法说明并强调，该建物应由起造人以私法契约委托第三方进行竣工查验合格，始得申领使用执照。何谓「一定规模」呢？应有配套子法才可执行！又，由起造人以私法契约委托第三方查验，则第三方乃是起造人所找，非主管机关指派，如何公正客观查验不实风险与弊端？虽查验费用由主管机关向起造人收取后支付第三方，但不无可能起造人与第三方私相授受而查验不实？是公务员要把目前的竣工查验业务外推给第三方？
《政府采购法》第71条第2项规定，「验收时应由机关首长或其授权人员指派适当人员主验，通知接管单位或使用单位会验」，足见验收权属业主之机关，而草案第70及71条的委由第三方验收，与现行《政府采购法》规定不一致，令人无所适从！公有建筑物都未有第三方验收制度，如何要求民间建筑呢？建议应先从公有建筑作试点，成熟后再推广至民间！
实务上，工程验收缺失虽大多数可归责于承包商，不乏可归责于业主（含建筑设计不当），或可归责于双方、不可抗力、情势变更等。缺失原因是当事人最了解，故验收时，双方可能会为双方利益寻求共识协调而完成竣工验收，体现契约自由原则！而第三方验收乃着重按图验收的技术面，有争议时较难解决，延后申请使用执照的送件时间，增加承包商完工领款风险，成本提高转嫁至起造人或购屋者。
第三方验收制度系基于行政与技术分立原则，建管机关仅处于监督管理地位，建管人员仅就使照申请要件作形式审查，而现场竣工查验委由第三方执行，明确划分权责缩短行政流程。第三方验收除落实专业分工外，时间效率亦会提高。为防范第三方藉不法利益发生对二次施工（违建）、消防逃生措施等之查验不实风险，建议草案应改由主管机关以行政委托方式签订行政契约授权第三方代办，主管机关仅作形式审查及抽验，并得对第三方课以公务员责任。毋须如草案第70条第3项修法说明之另订第三方查验不实之民、刑事责任。
草案中之由起造人依个案与第三方签私法契约，除因民众无经验而增加缔约成本及履约外，第三方可能良莠不齐，建议第三方应定位为主管机关的行政助手，派赴现场执行竣工查验，法制设计应避免主管机关、起造人及第三方权利及义务不清的问题。
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●苏南，国立云林科技大学营建系教授，交通大学土木工程博士，中正大学法学博士，中国政法大学法学博士。以上言论不代表本公司立场。88论坛欢迎多元的声音与观点，来稿请寄：editor88@ettoday.net