台湾房屋吴智忠提醒 房地合一税最易忽略的3个关键字

台湾房屋中坜平镇直营店经营主管吴智忠表示，许多隐含在法规中的细节，是许多客户售屋时容易忽略的，房仲的专业就该适时提醒。（台湾房屋提供／王莫昀台北传真）

房地合一税行之有年，但其中一项免税优惠细节，常容易被售屋族忽略或混淆。许多人以为让「未成年子女设有户籍、持有并居住于该房屋连续满6年，且无出租、供营业或执行业务使用」，就可享有400万元内免纳所得税之优惠，但往往忽略了关键字「未成年」子女，也就是当未成年子女设籍后这6年间，一旦子女满18岁，售屋时就不符合免税主体资格。

《所得税法》规定，出售105年元旦后取得房地，适用房地合一税制，若符合三项自住要件，可享有400万元免税额，超过免税额部分以10％税率计算。第一，纳税人本人或配偶、未成年子女办理完成户籍登记，且持有并居住在该房屋连续满6年；第二，交易前6年内并未出租、供营业或执行业务使用；第三，本人、配偶、未成年子女交易前6年未曾申请适用房地合一自住优惠税率。台湾房屋中坜平镇直营店经营主管吴智忠提醒，这三项要件一定要看清楚关键字，许多人自住自用6年以上，却因不符户籍要件，导致无法享有免税优惠。

吴智忠指出，桃园就有客户近日委托销售，屋主以为6年前已让未成年女儿设籍且自住自用，可有400万元免税，但经他提醒才知道，原来售屋时女儿已成年就不适用，只能让屋主或配偶迁入户籍重新计算满6年才符合资格，幸好该屋主户籍已迁入5年，在他建议下，等1年后再出售，可享有400万元免税额。

「关键在未成年子女，要从6年前迁入到售出都未成年，一旦成年就不算，这是非常多人都忽略的关键！包括让已成年子女迁入也不算。」拥有11年房仲资历的吴智忠表示，房地合一税看似简单，但魔鬼藏在细节里，若没有专业房仲从旁协助，损失动辄上百万元。

「有一个方法有解，若像上述案例仅将未成年子女迁入户籍，只要屋主或配偶赶在该子女满18岁前迁入，可无缝接轨衔接未成年子女剩余的时间，例如未成年子女今年17岁，已迁入户籍4年，屋主或配偶只要其中一人在子女18岁前迁入，就可延续计算剩余的2年，2年后再出售（从该子女迁入满6年后），也可适用此优惠。」吴智忠最后补充，若该子女一旦满18岁，哪怕只超过一天，父母再入籍就得重新计算自住6年，不可延续子女剩余时间。

这些隐含在法规中的细节，是许多客户售屋时容易忽略的，吴智忠认为，房仲的专业就该适时提醒客户，给予节税的建议。荣获今年第23届金仲奖的吴智忠，在「不动产经纪营业员奖」胜出，拿下房仲业最高荣誉的奥斯卡奖。71年次的吴智忠表示，当年放弃百万年薪的机械工程师转投入台湾房屋，就是看准自己能在制度完善的公司发展，从刚开始每天从苗栗到桃园通勤，持续2年后就买到人生第一间房子。

吴智忠说，「态度决定胜负，坚持才有力量，这是我从业11年经常提醒自己的，正如公司持续执行ESG＋，一直努力为下一代植树造林，服务环境，对的事坚持做下去，做出影响力。就像我当年选择台湾房屋，现在客户选择我们，持续精进让自己成为客户能安心托付的唯一选择。」