谈老破小色变？救命，别再这么out了...
老破小们，正在上演农奴翻身把歌唱。
楼市君发现，从天河、海珠再到荔湾，接连出现最快1天卖出、接近原价成交等情况，均为楼龄20年以上的房源。
原来大家嘴上说着不买，结果偷摸抢跑入场？
｜老破小实拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
低价老破小行情超热
最快1天即成交！
楼市君梳理发现，最近中心区很多低价老破小快速出货，甚至微降成交，也不在话下。
首先是 天河，东圃板块的南国嘉园，楼龄约21年。
小区有一套约25平的1室单位，挂牌125万，浅浅放血15万，以110万总价成交，用时仅1天。
｜图源：贝壳找房
类似情况，也出现在海珠区，中心区内老破小含量较高的区域。
万松园，1990-2009年期间陆续建成，最早的楼栋已是34岁“高龄”。
一套约34.98平的1房单位，挂牌仅16天，总价112万成交，较挂牌价格微降8万。
｜图源：贝壳找房
新港西路116号大院，一套约39.17平的1房单位，100万齐头数成交，挂牌才13天 。
｜图源：贝壳找房
还有利好不断兑现的荔湾区，买家入市热情也不低。
合兴苑，同是30+年的高龄，一套约49.91平的2房单位，3天迅速成交，总价为108万。
｜图源：贝壳找房
周门小区周门西街，1室1厅单位，面积约34.49平，成交周期为19天，较挂牌微降6.5万。
｜图源：贝壳找房
整体来看，这些老破小能快速成交，甚至轻伤离场，主要有三大共性：
1、靠近核心区，配套比较成熟。
老破小仍有市场，与所在的中心城区地段离不开干系。
地段的背后，是交通、产业、医疗、学校等资源的疏与密，自有其价值底线。
比如天河南国嘉园，有交通有学校有商业，近邻 BRT东圃镇站，天河百货城、东圃中学等都有，甚至还有物业管理。
该房源总价110万，年轻白领存个几年，便能安家天河，难怪1天秒无。
｜南国嘉园实拍图
｜图源：链家
2、总价门槛够低，多数在150万以内，适合年轻买家首次置业。
以150万总价来算，小夫妻共同置业，只需拿出45万首付。
剩余房款通过公积金贷款来覆盖，贷款30年，等额本息，每月月供为4484元。
压力不算大，甚至不影响日常生活质量，还能住在市区，用于首次置业何尝不可。
3、全面性较突出，均有电梯，且户型足够方正，有一定改造空间。
市区老破小普遍存在的劣势，莫过于配套、绿化几乎为零，人车抢道，电梯更是多少居民的渴望。
这不，如海珠万松园、荔湾合兴苑的房源，均有加装电梯，且户型方正，并无三尖八角的情况。
尤其年轻打工族，加班回家不用爬楼梯，这含金量，谁懂啊。
｜万松园实拍图
｜图源：贝壳
同一地段，能加装电梯的老旧小区，被买家选中的概率会更高，日后也会更方便转手。
在老破小价值变量影响下，区位较好且有加装电梯可能的小区，此阶段正是较好的入手机会。
既能提前低价上车，也享有日后物业溢价的机会，何乐而不为？
150万内能上车的市区优质老破小
数据源于：贝壳 制表：广州楼市发布
区域社区面积段挂牌总价越秀东风西路 约50平两房 130万 百兴苑 约50平两房 128万 荔湾接龙里约27平一房 60万 中心七路约26平一房 93万 海珠工业大道中福南新路 约40平两房88万英豪花园约32.39一房 95万 益丰花园约36平一房 99万 天河员村四横路3号大院 约37平两房136万乐雅苑 约43平一房135万雅怡居约33平一房105万
贰
住建局抛出10大任务
老破小“救命稻草”已至？
事实上，在地产界，老破小一直是个颇具争议的存在。
一面，大部分老破小集中于市中心，优先享受名校、大型商业等市区成熟配套，这是很多外围区没法比的。
另一面，楼龄高，建筑破，面积小，户型设计落后，多数无电梯和物管，按揭贷款受影响。
其居住舒适感，比不上新盘和次新盘，甚至部分涨幅也很缓慢。
｜老破小实拍图
｜广州楼市发布 摄
但现在，官方接连下场支援，谈「老破小」色变的古板印象，或许将被打破。
比如，它被长期诟病的没电梯、生活舒适感差等缺陷，将由地方部门带头完善。
上周，住建局于国务院政策例行吹风会提出，关于建筑和市政基础设施设备更新，将有10项重点任务。
其中就包括，住宅老旧电梯更新和加装，同时还将指导地方探索建立资金合理共担机制。
老旧的，咱更新；没电梯的，咱加装，甚至由官方出资共坦，岂不美哉？
｜国务院新闻发布会现场
｜图源：中国房地产报
你还真别说这事儿没用，加装电梯，其实对老破小房源升值也有直接影响。
据中介透露，通常老旧小区加装电梯后，房价会有一定涨幅，升值空间甚至能去到10-40%区间。
楼市君随机摸查中心区部分老破小，发现加装电梯后，它们的均价提高4000-15000元/平不等。
个别区位条件优质的，涨幅会更明显。
｜图源：广州楼市发布 制
再加上，公积金贷款最高额度调整后，老破小门槛得以下调。
4月初，广州发布公告称，将调整个人住房公积金贷款最高额度，其中包括：
举个例子。
一对夫妻购入老破小，除却3成首付，余下部分以公积金贷款覆盖，房源总价需控制在140万左右。（ps：商贷年限或将受楼龄影响，楼龄高，贷款估计更费力）
而贷款额度上浮后，相同情况下，他们能拿下总价170万的房子。
于老破小买家而言，本身便囊中羞涩，额度调整后，能拿下户型更大、体验更优的房子，很难不心动。
｜海珠西小区实拍图
｜广州楼市发布 摄
也许很多朋友会说，未来的老破小，并没有和次新房乃至新房对打的机会。
房子太旧太破、无电梯、停车位靠抢，甚至是单体楼...缺陷一箩筐。
但比起通勤时间、商业、医疗等优势，这些也都能忍，日后再换房就是了。
以最少的钱，享受最好的城市资源，叠加官方亲手递来的“救命稻草”，老破小仍有一定居住价值。
那么，你是否会选择市区老破小呢？评论区见。