天风证券点评广州大面积段限购解除：刚改需求的分界点，因城施策的新突破

事件：1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。

120平以上限购解除，利好改善需求释放

本次新政重点包括：1）取消大面积段限购：在限购区域范围内购买120平方米以上住房不限购；名下已有的120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。2）支持“租一买一”和“卖一买一”：居民名下住房用作租赁住房完成备案/系统挂牌计划出售的，买房时核减名下住房套数。梳理此前广州限购政策调整路径：2010年限购开启，13年针对非户籍家庭限购年限从1年延长至3年，17年增加本地户籍单身限购要求、非户籍家庭限购年限延长至5年；20年多区人才限购宽松；23年9月放开部分区域限购、非户籍家庭限购由5年改为2年。调控基调自17年后逐步宽松，本次调整对已存在超10年的原有政策边界进行拓宽，针对大面积段有利于未来改善性需求释放。

适应供求关系转变，信号意义强

从本次政策出台的市场背景看：1）销售面积：根据中指数据，23年广州商品房销售面积同比-8.8%（22年同比-32.1%），连续两年销售快速下滑；24年1月前18天，广州新房高频成交同比-22%，基本面修复缓慢。2）库存：根据CRIC数据，截止23年11月，广州商品房可售面积1426万方，库存分位数达94.5%，存在供大于求的去库压力。我们认为广州本次限购解除是适应市场供求关系发生重大变化新形势下的针对性举措，整体基于中央“因城施策”及“赋予城市调控自主权”框架，但政策落地节奏仍超出我们的预期，具有及时性和较强信号意义。考虑限贷端23年广州率先下调二套首付比例及贷款利率，不排除其他一线城市后续跟进限购调整的可能（形式或囊括区域、改善型限购宽松）。

市场归市场，置换链条有望疏通

我们此前判断基本面的政策钝化反应除受房价预期等因素影响外，或也与置换链条未有效打通有关。从广州各面积段成交看，根据中指数据，23年100㎡以下/100-140㎡/140㎡以上商品住宅(除保障房)成交面积占比分别为39%/42%/18%，改善需求占比高；三个面积段成交面积分别同比-1%/+2%/+24%，改善需求增长快。我们认为通过区分面积段对不同需求类型进行分层调控以适应当地的市场发展趋势，符合市场归市场的新模式发展思路，看好本次政策调整对置换链路打通的刺激作用，或有望带动城市基本面边际企稳改善。

投资建议：继23年末北、上调整首付比例及普宅标准后，广州改善性住房限购取消，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。行业基本面止稳定前，我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面：1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。

本文源自券商研报精选