天龙国小套房900万「贵得合理」？ 美股专家：屋主没有高估
▲想在北市买房，恐要不吃不喝14.5年才能达成！（是意图／ETtoday资料照）
美股专家蔡佑骏在粉专「Joe's investment」发表对台湾房市的看法，他认为，一般上班族买房或许高不可攀，但不代表房价贵，就不等于「不合理」。至于北市一间小套房900万到底合不合理，蔡佑骏分析，以每月1.5万元出租，「按照目前的市场利率去推估，假设殖利率2%，那该套房售价900万完全合乎市场机制」，统整文章如下：
房子最贵的，从来都是那块地，地上的建物是随着时间贬值的，但是一块区域的人口汇聚够多以后，单位土地的经济产值大幅提升，报酬率回推价格，价格就会飙涨，然后带动该区的房地产物件价格上涨，涨的是土地，不是地上权，全世界的资本社会都一样，房地产运作的原理都差不多。
台湾的房地产在房地合一税制后，已经无法像以前一样高的炒作成分了，现在的房价，更多的是供给需求因素造成的，台湾房价贵的地区，基本上都是在商业高度发达的大城市，只要全球的资本够泛滥，利率压得够低，整个地球的房价，逻辑上来说都要比以往更高才对，所有可以装大量资本的金融商品，只要需求大于供给和自由发展，价格上涨都是合理的。
在全球各地，那种方圆面积半径少于20km，生活机能便利性极高的大城市，房价都不会低到哪去，如果不是高房价，那就是高租金，价格往边陲地带才会递减，公共交通、医疗、治安，高便利商业等各种机能都拥有的国际城市，居住成本一定高，因为那些地段的经济生产力太高了，使用者付费，自然要负担相对高的居住成本，如果能找到成本比较低的物件，那个物件一定有其缺陷，然后反应在价格上，买不起请去用租的，不要老是想着有土斯有财。
台湾房地产，相对于大部分的受薪阶级，确实很贵，但贵不等于不合理，，在台湾要居住在生活便利性高的地段也不困难，租屋就可以达成，台湾的房屋持有成本相对低，反映在市场机制上的就是租金水平相对低，先前文中用美债殖利率推估房地产合理性。
另有读者用台北市一间小套房价格高达900万的例子来跟我说，房价不合理，但我认为要看数据，如果那间套房可以月租1.5万顺利出租，代表市场机制下，那间套房的经济产值一年18万是可以达成的，按照目前的市场利率去推估，假设殖利率2%，那该套房售价900万完全合乎市场机制，而且屋主还要负担修缮、税务与维护成本，年报酬率一定低于2%，屋主只卖900万，并没有高估或低估。
如果那间套房面积是10坪，那1坪90万也是合理的数据推估，因为市场机制下，那个物件的生产力就是这么高，高到撑起1坪90万的价值，就跟有些名车售价可能超过500万以上，因为那台车的综合性能，只要有很多买家愿意用500万以上去买它，那就是市场机制下的合理价格。
近十年来，欧元区、日本、美国、英国、中国等大型经济体，印出来的钞票量是天文数字，我自己的观察，地球上凡是有涉入高比重全球化，没有大规模战争或天灾人祸，然后民间土地又是可以自由买卖（新加坡、中国是交易地上权为主，不予讨论）的经济体，房价基本上都是上涨的。
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我写过好几篇房地产价格的看法，我把先前写的几篇整理一下，都是老调重弹了 房子最贵的，从来都是那块地，地上的建物是随着时间贬值的，但是一块区域的人口汇聚够多以后，单位土地的经济产值大幅提升，报酬率回推价格，价格就会飙涨，然后带动该区的房地产...