头条揭密》陆房市危机隐现 李嘉诚潘石屹王健林避祸神操盘

李嘉诚2013年起陆续出清大陆与香港资产转向欧洲，今年2月美国《富比士》公布2021最新香港富豪榜，李嘉诚以354亿美元的身家，重夺香港首富的头衔。（图／中新社）

大陆经过连续多年的房价调控措施，今年终于出现比较明显的房价下滑趋势。许多大陆民众都在议论着连涨多年的房价终于盼到「拐点」到来，大陆各地罕见地对房价祭出「限跌令」，房地产巨头开始周转不灵出现信贷违约。在房地产市场后市不看好的气氛下，许多人想起多年前出清大量资产转后投资欧洲的前华人首富李嘉诚，以及卖光资产溜到美国的大陆知名地产商潘石屹夫妇，还有果断出脱海外资产快速降低负债来应付可能风暴的前中国首富王健林，这3位杰出的房地产业者应对市场形势的决断力值得学习。

今年以来大陆房价下跌的消息不断出现，几个大城市地产开发商联合降价促销，由于降幅超过25%，遭到官方约谈明示「降价可以，不能降太多」。有地方连约谈都省了，例如昆明、岳阳、唐山等地，直接发出违反市场法则的「限跌令」，跌幅不得超过15%。房地产市场短短2、3个月内出现剧烈反转，让业者与买家都有些措手不及。

恒大地产在房市转冷后发生流动性问题，已出现信贷违约问题，面临企业经营危机。（图／微博)

除了价格下跌压力之外，成交量也是重要指标，号称永不跌价的一线城市深圳从3月份起房市成交量急冻，6月份二手房成交量同比下跌近80%，7月、8月成交量更加速下滑，新房成交量也出现5连跌，许多房产仲介商加速倒闭。虽然在官方支撑下深圳房市售价只跌了15%，但是没有成交量却是冷酷的事实。8月知名地产商恒大地产传出债务违约，董事长许家印卸任、债主催债，很多人都认为这是一个明确信号：「拐点到了」。

为了控制房价快速上扬，近年来大陆官方持续进行金融与行政调调控措施，各种奇怪的限购规定与贷款紧缩政策几乎全用上了。据统计，仅今年前7个月，大陆各地出台的房地产调控措施就多达352次，比去年同期多了16次。在中央政策指导下，各地方政府还围着房地产调控打转，地方出台的政策益见纷乱，国务院住建部还出台了整治房地产秩序计划，整顿目标对着开发商、房产仲介、租赁企业和物业公司。连续重手导致房地产在进入夏季后市场交易急冻，业者普遍出现流动性问题，最后被迫杀价求售却受阻于限跌令，已有业者出现倒闭危机，民间传言房地产市场已到拐点，许多人开始担忧可能会形成房地产风暴。

潘石屹近几年来大量出脱资产，很多大陆网民认为潘石屹是要出清资产溜到美国去，呼吁「别让他跑了」。（图／中新社)

在6月10日的上海陆家嘴论坛上，大陆央行书记、银保监会主席郭树清拿房地产做比喻对金融衍生品等高风险投资提出严厉警告。他说，自上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛，炒房者一定会「付出沉重代价」。

由于看坏房地产后市的人愈来愈多，看着如今被各种调控五花大绑且摇摇欲坠的房市，许多人回想起地产圈的3位提前套现离场的大佬：李嘉诚、潘石屹与王健林，这3人的操作方式有许多值得参考借舰之处。

今年以来大陆房价下跌的消息不断出现，几个大城市如昆明、岳阳、唐山等地，直接发出违反市场法则的「限跌令」，禁止房价降幅超过15%，房市成交量立即出现急冻现象。图为海南省的新开楼盘。（图／中新社）

李嘉诚靠房地产起家，曾连续3年蝉联亚洲首富、连续15年蝉联华人首富，可说是华人当中从地产赚到最多财富的商人。他的至理名言是「不赚最后一个铜板」是大家耳熟能详的投资金句。李嘉诚从2013年起开始出脱大中华区的地产，8年来累计至少抛售了3000亿港元(约合台币1.1兆元)的资产。其中最后一笔交易是2020年9月份，以500亿人民币的高价出售了位于京沪的两处物业。2019年李嘉诚受采访时说，经过十几年的高速发展后，房价、地价都已经太高了，未来房地产的利润会下滑，已经没有多少投资价值了。

王健林在2017年之前在海外购入大量资产，但2017年发现情势不利，将许多购入不久的资产快速出清，快速瘦身降低债务比例，现在面临房地产业危机反而显得轻快灵活。（图／微博)

潘石屹和李嘉诚一样，这几年也一直在出脱旗下的地产业务。由于他一直模仿李嘉诚的操作，也有人称他「李嘉诚第二」。他跟在李嘉诚之后，从2014年开始出脱资产，至今套现超过300亿元人民币。最近一笔打算将SOHO中国91%股权以7折打包出售，但被大陆监管单位在6月依《反垄断法》审查，9月10日予以否决。就在这审查的一个多月中，SOHO中国的股价又跌了近3成。业界分析称，如果潘石屹早一年出售，这交易早就顺利过关，相较李嘉诚，潘石屹还是不够果断。但总体而言，他套现离场的金额已经不少，即便遇上风暴也能保全实力。

最后一个值得讨论的案例，也是因房地产起家而成为中国首富的王健林。他2017年察觉到金融政策收紧可能对房地产行业的重击，立即对手上房地产进行去化，将文旅酒店和部分获利资产如万达广场等悉数脱手，才大张旗鼓入手没多久的海外投资更是快速变现，私毫不顾自己的面子问题，在2年极力瘦身后企业高负债降到偏低水准。现在王健林从过去大量开发新资产转为经营少数获利高的旧资产，在金融紧缩的环境下轻车简从渡过可能的危机，更见果断瘦身的远见与决心，可说是面对变局而能化险为夷的成功典范。