投行看大陸／以不動產作價出資涉稅分析

台商在大陆可选择以不动产取代货币资金进行出资。

台商在大陆除了以现金外，也可以以不动产与他人合资设立新公司，当中会涉及增值税、土地增值税、印花税、企业所得税等税种，在税法上视同先转让不动产，再以取得的现金对外投资。

在增值税为一般纳税人前提下，单纯以不动产进行对外投资的税务分析如下：

1、增值税

2016年营改增后，以不动产对外投资视同出售缴纳增值税，若以2016年4月30日前取得的自建不动产对外投资，可选择简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按5％的征收率计算应纳增值税额；也可以选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按9％的税率计算应纳增值税额。但若以2016年5月1日后取得的不动产对外投资，则只能适用一般计税方法。

从应纳增值税额来看，一般计税方法计算的应纳增值税额一定大于简易征收，但由于一般计税方法的进项税额可以抵扣，则期末可能无需缴纳增值税。简易征收计算的应纳增值税额虽然金额小，但由于不能抵扣进项税额，期末一定会缴纳增值税，故台商需结合公司增值税留抵税额来选择何种计税方式。

2、土地增值税

不动产作价投资设立新公司，不动产的产权需转让到新公司，则需按增值情况适用30％-60％的税率缴纳土地增值税。虽然大陆部分地区对于以不动产对外投资，可能存在暂免征收土地增值税政策，但仍需与不动产所在地税务机关核实。

3、印花税

不动产对外投资须以万分之五税率缴纳印花税。对外投资合同需列出不动产投资的不含税金额、增值税税额，在此情况下可以不含税金额乘以 万分之五计算应纳印花税额。若对外投资合同未单独列出增值税税额，则需按含税金额乘以万分之五计算应纳印花税额。

4、企业所得税

根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

税务总局在《企业重组及递延纳税事项纳税调整明细表》（A105100）中，专门设计了非货币资产对外投资行次，即不动产对外投资需缴纳企业所得税。台商以不动产对外投资，应于投资协定生效并办理股权登记手续时，确认不动产转让收入的实现；对不动产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认不动产转让所得。

另根据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过五年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。五年是指所得税上的五个纳税年度，而非收入实现起的五个整年（60个月）。若在对外投资五年内转让上述股权或投资收回，应在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

需注意的是，并不是所有公司选择五年递延纳税就有利，若在不动产对外投资所属年度，税法未弥补的亏损额远高于不动产转让所得，则选择一次性纳税反而更有利。

(本文发自上海，网址www.myChinaBusiness.com)