突发｜美的何享健给地产平台筑“防火墙”
蓝鲸新闻6月24日讯（记者 陈业 崔陆鹏）2018年10月才正式登陆港交所的美的置业，最终以剥离房地产重资产的方式，正式结束了其在房地产市场拿地扩规模的发展时代。
6月23日，美的置业公告宣布，将剥离房地产开发业务这一重资产至控股股东美的控股，未来自身将转向轻资产运营。不过，根据规定，此次剥离动作仍需在特别股东大会上获得通过。
在当下房地产发展市况下，此举无疑能最大限度将房地产开发业务的潜在风险与美的置业进行切割。即未来美的置业房地产开发业务带来的各项不确定性风险，将由美的控股承接。
受这一消息影响，6月24日，美的置业股价开盘大涨67%，由前一交易日的约3.75港元每股，涨至约6.28港元每股，整体市值由53.83亿港元升至90亿港元。
汇生国际融资总裁黄立冲表示，美的置业剥离地产开业业务后，能简化监管要求，使地产开发业务获得更合理的估值，并在地产业务出现财务问题时，更容易进行重组。
“对美的置业而言，也可以更专注于其核心业务，而不受地产开发业务波动的影响，从而提高运营效率和专注度。”黄立冲称。
不过，美的置业在将其核心资产剥离后，其业务发展未来将如何聚焦，其经营情况如何保证，仍都是市场关注的问题。
剥离重资产
据悉，美的置业此次股权重组分为多步走。首先是，将开发业务进行内部重组，由私人持有该业务，同时组建私人公司集团，最终将私人公司集团从美的置业剥离。
在重组过程中，美的置业将选择以实物方式分派，即将其持有的房开业务产权线作为特别股息分派给上市公司的全体股东。
此次分派提供了现金选择权，即持有美的置业股票的股东如不参与房开业务股权的实物分派，可选择对等的现金分派。每股现金分派金额5.9港元，相比公告前一日收盘价溢价57.33%。
“如果是小股东的话，或会选择现金分派，预期未来房地产市场很难有所表现，因此这块资产短时间无再上市可能，进而套现不了，这个股权没有太大意义。”黄立冲称。
最终，美的置业控股股东美的控股将全面收购房开业务的剩余股权至100%持股，即房地产开业务将从上市公司的子公司，调整为上市公司的兄弟公司，相应地房开业务也从上市资产变为了非上市资产。
此次美的置业将房地产开发业务剥离，相当于变相将该业务进行了私有化。而美的控股作为拥有该业务超八成以上的股东，一旦未来该业务发生潜在风险，其都是担责主体。
“将房地产开发业务剥离后，未来该主体发生风险都与上市公司无关，反之，未来美的控股作为私有化主体的控股股东，在扶持该主体上也不受太多监管规则的约束，对其发展也是有好处的。”上述接近美的置业方面人士称。
截至2023年底，美的置业有息负债为380.7亿元，同比下降21.4%；净负债率35.8%，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%。
2023年报显示，2024年，美的置业一年内到期的有息负债为122亿元；据其5月业绩简讯显示，今年1-5月份，美的置业连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约169.4亿元。
截至2023年12月31日，美的置业涉及的开发业务及319个物业开发项目，土地储备的总建筑面积约2650万平方米。该等物业开发项目大多为住宅物业，分布于大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区等中国五大区域。 集团重组后，私人公司集团将继续主要从事房开业务，包括但不限于项目投资活动。
过去五年，美的置业持续在“瘦身”。据其2023年报显示，2019年至今基本停止在低量级城市新增拿地。作为少数在公开市场拿地的民营房企，2023年，美的置业分别在广州、长沙、佛山等城市先后获取5幅地块，投入成本22.4亿元，新增货值约70亿元。总可售土储面积2591万平方米，土储面积权益比为71%，二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%。
转向轻资产运营
系列重组完成后，美的控股将持有100%非上市房开业务产权线和81.13%美的置业股权。
与此同时，美的置业将专注经营性业务，围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务，以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。
美的置业也表示，“此次重组意在探索经营管理及业务运作不受影响的上市公司重组新模式，控股股东所持房开资产的全链条开发管理，仍由现有经营团队继续承接。”
换而言之，上述股权重组后，美的置业正式剥离了风险较大的房地产开发业务，未来转向轻资产运营。
一位接近美的置业的人士表示，此举与当下房地产行业发展现状不无关系，“在收支不平衡的情况下，公司必须提前做好应对措施，而将重资产剥离出去相当于大股东选择‘兜底’了，而上市公司未来只负责做好轻资产运营。”
公告中，美的置业也表示，尽管截至2023年末维持了健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，但公司仍须承担沉重负担及债务以支持房地产开发业务。把房地产开发业务剥离，将可减少公司负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在公司部分投资的选择权，减少其与公司股份相关的房地产开发业务投资风险。
美的置业表示，此次重组之后公司经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化，不受影响，经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务，并轻装上阵，摒弃传统快周转模式。
不过，在剥离重资产后，未来美的置业的业绩构成将发生根本性变化，未来其如何在资本市场走出一条新的、能创造业绩的路径成为关注焦点。
根据美的置业披露的财务数据显示，2023年美的置业的总收入为735.64亿元，其中，其物业开发及销售的收入贡献超过了九成以上，为716.79亿元，而物业管理服务、商业物业投资及运营收入分别为15.21亿元、3.63亿元。
何享健家族兜底
在美的置业此次剥离重资产动作中，大股东美的控股扮演了至关重要的角色，若透过股权关系，则不难发现，实际上是背后实控人何享健家族操刀了这一切。
从股权关系来看，不管是重组前后，美的控股都是持有美的置业超八成以上股份的绝对大股东，其他股东仅占美的置业18.87%的股份。此次股权重组或也正是以控股股东的意志为基础。
公告中透露，卢德燕女士，即何享健的儿媳，直接持有美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司各自的全部股权，而此等公司合计持有美的置业已发行股本的81.13%。其中，截至公告日期，控股股东何享健和卢德燕分别持有美的控股94.55%和5.45%权益。
同时，根据控股股东卢德燕与何享健于2018年5月14日签署的一致行动契约，彼等为一致行动人士，即彼此享有共同享有权益，但他们并不在美的置业内担任任何职务。
据悉，美的置业于2018年10月在港交所上市，其主要业务也是从何享健家族的美的系中分拆而来。在外界眼中，其也是背靠何享健家族的“富二代”。
事实也如此，仅何享健家族当前为第一大股东的美的集团市值就达4464亿元。仅以公开信息来看，按何享健与卢德燕透过美的控股有限公司直接持有美的集团31.12%的股份计算，其持有的美的集团市值也超1200亿元。
而在前一股市交易日，置业的市值仅有53.83亿港元，处于历史低点。对于背靠庞大何享健家族的美的置业而言，这也是其相对其他民营房企，重资产能私有化的优势所在。
于美的置业而言，或也是其从长远发展来看，最优选择之一。相关业内人士表示，目前房地产市场销售情况未有明显好转迹象，如果不做出新的选择，谁也无法预判企业未来发展，是否会承受更大的资金压力。
“当下对房企有利的相关政策，诸如房地产白名单机制、政府收储政策，在实际操作中，或多或少都存在执行障碍，短期内无法扭转房企根本性发展态势。”上述业内人士分析称。
上述分析人士进一步表示，“白名单机制基本上需要相应抵押物为前提，而且抵押物资本要求不低，有关收储政策，即便上报相关收购项目，最终项目估值预估都需要打折，而且力度也不会小。部分合作项目往往存在合作方出险的情况，即便被收储，不但流程复杂，而且估值也会大打折扣，企业将面临亏损，这是企业无法接受的。”上述业内人士分析称。