土银董事长凌忠嫄：十年磨一件太牛步...2创新构想催速都更

位于敦化南路一段1号的大楼楼下是土地银行及土地改革纪念馆，土银有意进行都更改建。图／邓博仁

关于凌忠嫄

凌忠嫄专访重点整理

在小英总统政策指示之下，不仅内政部、金管会、财政部等三大部会全面动起来推展都更，身为国内唯一不动产专业银行，市占率高居国银之冠的土地银行对于都更的施展作为，更成为外界瞩目的焦点。对此，身为国内不动产放款龙头土地银行的董事长，凌忠嫄在接受本报专访时，首度提出了她对于都更执行的两大创新构想，她更以「十年磨一件」来形容先前国内都更推展的牛步化，强调要做一定要快。

其中，在财源方面，她认为，银行不只是放款，而可以尝试将多个都更案，包装成为「都更型REITs」来协助募资；此外，她也首度提出「跨业结盟」的构想，将由土银与台湾金联合作，让许多可以推动都更的标的，能因此兼得金流与都更实施管理的结合。这也是凌忠嫄出掌土银董事长之后，首度接受专访对于都更推展侃侃而谈。

此外，凌忠嫄还将率土银推出位于敦化南路一段1号，总面积超过350坪的都更改建，这不仅是近年来最具指标性的大案，对于其他行库共襄盛举推出都更基地，亦有引领带头的示范效果。

而历时20年，终于完成整合的正义国宅大型都更案，已选定由土地银行作为联贷管理银行，该案的总金额已订为120.62亿元，即将在近期内正式对联贷行招兵买马。凌忠嫄在接受专访的过程中，亦多面向的剖析土银配合政策推展都更的各种方式，以下是专访纪要：

问：在蔡总统的指示下，都更政策的推展已全面动起来，土银身为不动产放款第一大行，本身也有许多行舍等不动产可作为都更基地，可否请谈谈您的看法，及土银的规画？

答：在不景气时，都更案绝对能创造很大的内需商机，且20年以上的房子，据统计已有将近600万户，都更之后，亦绝对有助于市容改善及整体地利价值提升，但速度一定要快，过去因为土地整合、地方政府审议流程、法规限制等问题，而导致都更速度牛步化，几乎已形同「十年磨一件」，未来要能有效推展都更，上述障碍一定要突破。

历年来土银已完成了110件都更案，共计拨出了968亿元的放款，我们最新的统计，目前尚有55件案子，总计565亿元要拨放出去。而在本身土地资源参与都更上，我们有两大原则，倘若面积较小的，我们参与之后就用权利转换的方式来分配利得，但倘若面积较大的，我们会用更积极的整合周边土地一起开发的方式来进行都更。

像是最近在台北市敦化南路一段1号，现在正由内政部土改所与中国地政研究所使用的1,172平方公尺、超过350坪的地坪，就是土银所有，我们正与土改所等建物所有者，洽谈以此为基地，整合周边土地推动更大型的都更案，另外像大安分行附近畸零地的面积仅7平方公尺，我们就仅参与权利转换。

此外，我们在台北市杭州南路一段、大安路二段、泰顺街，与八德路二段，也都各有其他都更案正在推动，杭州南路一段也是近300坪的大面积基地；双北之外，土银亦将进军其他县市的都更，包括台中市，我们透过智慧机械产业的200亿元专案贷款，有深入合作，因为台中可说是智慧机械产业的大本营，未来我们也可和台中市政府合作，把合作面向延展到都更的金流。

我认为，都更有助于市容的更新，若执行得当还能兼保存历史文物，像是日本东京车站的都更，就是相当值得借镜的典范，不仅维持其既有的风貌，还带动产业、观光等其他商机。但另一方面，都更现在最大的问题在于执行的速度要快，不要再「十年磨一件」，为此现在台北市成立快速通关窗口，新北市成立自办都更种子教室，都是为了加强执行速度。

问：李瑞仓主委已对外提出「都更投信」的构想，土银想提出申请吗？

答：土银身为土地专业银行，会深入评估，但因为我们目前只能透过保留缴库盈余来增资，转投资会冲击资本适足率，所以每分钱的运用都要格外小心谨慎；另一方面，除了透过都更投信之外，土银未来也可以仿先前发行REITs的方式，整合数个都更个案，包成可以挂牌的REITs，而且涵盖多个标的在内，比起集中在单一标的，更能分散风险，至于现在有规定一般REITs，仅15％可用于土地，其他都要用于固定收益商品，例如公债投资，额度可能太低，若能放宽都更型REITs的土地投资比例，对于都更的金流帮助更大。

问：美国联准会升息在即，未来在财务投资上规画如何？

答：近几年来，原本重视固定收益的债券投资，现在已渐形同「债券股票化」，追求价差收益，但现在利率变化大起大落，我认为未来在债券投资上，还是要回归到债券本质，不要再「债券股票化」导致投资风险上升，同时未来也应加强避险。

此外，由于央行终止自2015年9月以来连续4季降息的货币政策，加上美债殖利率受川普当选总统影响大幅上扬，导致台债殖利率自低档大幅反弹，预期殖利率区间震荡走高机率仍大，因此将采殖利率逢低酌量卖出实现资本利得，适度降低公债部位策略来作投资新布局。